firenze-gasometro studio di fattibilita
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DIREZIONE SERVIZI TECNICI - UFFICIO RESTAURO URBANO
RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE
Prog. N. 270/11 Direttore
Responsabile del Procedimento Arch. Giorgio Caselli
Coordinatore Arch. Mario Pittalis
Progettisti Arch. Fabio Castelli
Arch. Isabella Casalini
Dott. Giovanni Cinanni
Arch. Santi Garufi
Geom. Alessio Mazzeo
Attività di supporto al RUP Ing. Alessio Gatteschi
Prof. Pasquale Ruggiero
NOME FILE DATA ELABORAZIONE GRAFICA
RELAZIONE art.
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07/11/2011 m.pittalis
STUDIO DI FATTIBILITA’
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Direzione Servizi Tecnici
SERVIZIO BELLE ARTI Ufficio Restauro Urbano
STUDIO DI FATTIBILITA’
RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE
PARTE 1°
“per una Firenze più’ coraggiosa, più semplice, più bella”“per una Firenze più’ coraggiosa, più semplice, più bella”“per una Firenze più’ coraggiosa, più semplice, più bella”“per una Firenze più’ coraggiosa, più semplice, più bella”
RELAZIONE ILLUSTRATIVA GENERALE
art. 14 comma 2a) D.P.R. 207/2010
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PREMESSA STORICO TECNICA
Le officine di produzione del gas in via Anconella a Firenze
L'insediamento delle officine per la produzione e distribuzione del gas illuminante nell'area
compresa originariamente tra l'Arno e la via Pisana, delimitato lateralmente dalle vie Anconella e
dalle mura di S.Rosa, risale al granducato di Leopoldo II e precisamente al 1844, data in cui tale
terreno, di circa 7500 mq, venne dato ufficialmente in consegna dal Comune alla società
Montgolfier Bodin per costruirvi gli impianti. La scelta di questo luogo non fu immediata tenendo
conto che, nell'incontaminato paesaggio urbano fiorentino aldilà delle mura di Oltrarno, un volume
così ingombrante sarebbe divenuto un inconfondibile segno dei nuovi tempi della rivoluzione
industriale. Il comune tuttavia pur avendo concesso il terreno fin dal 1839 alla società Montgolfier,
allo scopo di realizzarvi le "officine per la produzione e distribuzione del gas illuminante"
procedette con cautela riservandosi la facoltà in qualsiasi momento di ritornare al sistema
tradizionale di illuminazione ad olio.
Forse anche per questo la Società che aveva assunto l'iniziativa la gestì per soli due anni e pochi
mesi dopo l'avvio della produzione già le subentrava una nuova concessionaria: la Società Civile
Lionese (12 ottobre 1847), che in Italia gestiva l'illuminazione a gas di altre città quale ad esempio
Venezia. Rilevati impianti e macchinari, questa provvedeva a potenziare le attrezzature sull'area che
aumentava sino a quasi a 16000 mq.
Tra gli impianti realizzati per la produzione del gas per illuminazione, l'edificio gasometro è
architettonicamente il più qualificante e rappresentativo; questo aveva la funzione sia di serbatoio di
compenso per il gas proveniente dalla centrale di produzione, sia di mantenimento dell'elemento
gassoso entro appositi valori di pressione di esercizio nella rete di distribuzione, sia di garantire una
giusta miscela dei vari componenti chimici del gas.
I catasti documentano il progressivo adeguamento degli impianti alle crescenti esigenze: infatti nel
1855 si notano solo due piccoli gasometri; nel 1884 al posto di questi ne troviamo altri due di
dimensioni maggiori più un ulteriore terzo serbatoio. La planimetria del 1896, documenta un
ulteriore potenziamento degli impianti e mostra un quarto gasometro, ancora più grande dei
precedenti, che è poi quello tutt'ora esistente. Questo rappresenta un'architettura certamente insolita
ma non priva di eleganza con le sue 16 colonne in rocchi di lamiera chiodati, coronati da terminali a
bulbo o a fiaccola i quali, sotto l'apparenza esotica, ben connotano la funzione utilitaristicamente
svolta. Inoltre nell'ultima cartografia citata appare l'immobile oggi indicato come "villa"
originariamente destinato ad abitazione del direttore delle officine; di tale immobile sono andate
perdute un'ala ad est e parte dell'ala ad ovest. Vi appare pure il cosiddetto magazzino di carbone
posto immediatamente ad ovest della villa nonché l'altro capannone probabilmente più antico del
precedente, posto verso l'ingresso di via Anconella, il quale conserva ancora delle grandi capriate
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lignee, indicato nella medesima planimetria come magazzino di carbone e successivamente
utilizzato come officina meccanica del servizio distribuzione.
Verso il 1904 parte delle lanterne stradali vennero convertite per l'illuminazione con lampade ad
incandescenza. Contemporaneamente però l'utilizzazione del gas, soppiantata dall'elettricità
nell'illuminazione pubblica stradale, si era notevolmente e prevalentemente estesa ad usi termici
privati e pubblici, oltre che per l'illuminazione privata dei negozi, laboratori, etc. L'illuminazione a
gas di Firenze, dopo il 1925, si avviò a rapido declino concludendosi definitivamente nel 1932.
Ad una fase intermedia fra il 1913 e il 1929, anno in cui le officine si spostarono sulla nuova più
grande area di Rifredi-Novoli, (con il conseguente declassamento dell'area fuori porta S. Frediano a
servizio del solo Oltrarno,) risale la demolizione dei due gasometri più piccoli che precedono di
qualche anno la demolizione anche del terzo, essendo sufficiente, per le mutate esigenze, soltanto
uno. Nello stesso periodo fu demolita la centrale di produzione del gas, e costruita la palazzina che
attualmente ospita alcuni uffici comunali.
Risalgono al 1955 le ultime modifiche apportate alla campana per raddoppiarne la capacità da 8000
mc a 14000 mc realizzando un sistema a telescopio, cioè a campana doppia, del peso complessivo
di 176 tonnellate. Mediante tale modifica il serbatoio, che insiste su una vasca d'acqua alta 9 mt e su
un anello di muratura che si eleva dal suolo per 4 mt, poteva innalzarsi fino a raggiungere in piena
espansione l'altezza di 21 mt.
Peraltro in questa occasione vennero inseriti dei controventamenti tra colonna e colonna del
coronamento esterno per rinforzarne la stabilità in relazione all'installazione e ai movimenti della
nuova più pesante campana. Il serbatoio in questione è rimasto in funzione fino al 1973, anno in cui
l'area è passata al comune con l'impegno, da parte della Società concessionaria, che fosse restituita
sgombra da ogni presenza. In seguito a questa eventualità la Soprintendenza ai Beni Culturali e
Ambientali decreta il vincolo di tutela sull'area in particolare riferendosi a tre costruzioni, e
precisamente la palazzina attualmente sede del centro anziani, la villa ex sede del direttore ora
centro di solidarietà ed il serbatoio superstite. Questo avviene anche in relazione all'attenzione
dell'opinione pubblica su questa prestigiosa testimonianza di archeologia industriale, significativo
bene culturale legato alla storia del primo quartiere operaio a Firenze, coincidente proprio con la
zona fuori Porta S. Frediano.
Dopo il decreto di vincolo non avvengono però gli auspicabili interventi di tutela e manutenzione e
da quel momento inizia il progressivo abbandono delle strutture esistenti, particolarmente grave per
le strutture in ferro del serbatoio che, non più curato, risulta oggi corroso e fatiscente.
Nel 2000 in occasione del Giubileo si pone mano alla ristrutturazione dell’intera area e con una
serie di interventi coordinati viene recuperata tutta l’area a verde e tutti gli immobili esistenti,
incluso l’inserimento di un nuovo volume e fini di residenza pubblica, restituendo l’area all’uso
sociale.
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Resta da recuperare solo il volume dell’ex gasometro principale che con la sua cortina muraria e
l’involucro metallico è di fatto il più importante resto di archeologia industriale della città di
Firenze.
Nota tecnica funzionamento serbatoio (ex gasometro)
Nel 1955 viene completamente rifatto il serbatoio principale al fine di raddoppiarne la capacità da
8000 mc a 14000 mc realizzando un sistema a telescopio, cioè a campana doppia, del peso
complessivo di 176 tonnellate. Mediante tale modifica la struttura in acciaio del serbatoio, che
insiste su una vasca d'acqua alta 9 mt, costituita da una corona in muratura piena che si eleva dal
suolo per 4 mt; si poteva innalzare fino a raggiungere in piena espansione l'altezza di 21 mt.
Nella stessa occasione vennero inseriti dei controventamenti tra colonna e colonna del coronamento
esterno per rinforzarne la stabilità in relazione all'installazione e ai movimenti della nuova più
pesante campana.
L’interno della struttura è servito da una colonna cava centrale che, tramite un collegamento con la
centrale di pompaggio (ormai demolita), permetteva di mettere in pressione il serbatoio che poi per
semplice forza di gravità garantiva una pressione costante al gas.
Era questo un sistema semplice ma efficace che consentiva inoltre di contenere i costi sfruttando
appieno le energie prodotte dal pompaggio.
Il sistema divenne obsoleto meno di venti anni dopo la sua costruzione ed ancora oggi all’interno
dell’area è attiva una struttura di pompaggio che svolge tutte le funzioni dell’intero impianto
industriale storico, ma in un volume di pochi metri quadri, collocato nell’area centrale del giardino
in vicinanza alla nuova struttura del servizio di ristoro.
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2a) 1 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO – ECONOMICO
2a) 1.1a P.R.G. Vigente
Estratto dalle NTA del P.R.G. vigente
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Art. 15 - Zone Omogenee "A"
15.1 Le zone omogenee A sono costituite dai tessuti storici del patrimonio edilizio esistente sul
territorio Comunale ed articolate secondo i seguenti ambiti organici:
A1 - Edifici monumentali, notificati ex D.Lgs. n. 490/99.
A2 - Centro storico entro le Mura
A3 - Centro storico fuori le Mura (costituito dal tessuto così come definito nella cartografia di Piano)
A4 - Centri storici minori
A5 - Nuclei ed edifici storici diffusi sul territorio costituiti da edifici ed aree di classe 0, classe 1, classe
2 e classe 8 esterni ai perimetri individuati nei punti precedenti.
Art. 17 - Edifici di classe 0
17.1 Sono edifici di classe 0 gli edifici, o parti di essi, notificati e vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 490/99.
Per tali edifici si ammettono esclusivamente interventi di conservazione di cui al precedente art. 6
punto
6.1, nonché interventi di restauro previsti dal D.Lgs. 490/99, previa approvazione dei progetti da
parte della competente Soprintendenza ai Beni Architettonici ed Ambientali.
17.2 I progetti saranno corredati da un preciso rilievo dello stato di fatto e da una attenta analisi
storico-critica degli immobili oggetto d'intervento e del contesto, nonché da una adeguata
documentazione fotografica.
17.3 Gli immobili compresi nella classe 0 possono essere destinati esclusivamente a funzioni
compatibili con le loro tipologie e con il loro carattere originario.
17.4 Le eventuali porzioni di edificio non interessate da decreto di vincolo ai sensi del D.Lgs. 490/99
saranno riclassificate sulla base di una documentata relazione storico-critica con deliberazione del
Consiglio Comunale.
Art. 54 - Zone”G”: servizi pubblici di quartiere. Norme generali
54.1 Sono le aree di proprietà pubblica o preordinate all'acquisizione, anche mediante esproprio,
da parte del Comune o degli Enti competenti, e destinate alle attrezzature specificate nel
presente articolo.
Dette aree sono individuate nelle planimetrie di PRG con apposita simbologia.
54.2 Nelle aree "G" il PRG si attua per intervento edilizio diretto.
Qualora all'interno di esse esistano edifici dovrà essere prioritariamente considerato il loro recupero
per attrezzature integrative dei servizi stessi.
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54.3 Ferme restando le eventuali specifiche limitazioni prescritte dalle presenti norme per le singole
zone od attrezzature, nell'ambito della zone "G" l'edificabilità è determinata, nel rispetto dei valori
ambientali e paesistici, in relazione alle esigenze funzionali e di compatibilità urbanistica con il
contesto, che risulteranno specificate dal piano della distribuzione e della localizzazione delle
funzioni previsto dalla L.R. 39/94 definito in base all'Atto di indirizzo per i piani di settore di
competenza comunale previsto dall'art. 69.
Fino all’approvazione del suddetto Piano della distribuzione e della localizzazione delle funzioni, per
i soli interventi ricadenti nella zona G "zone per attrezzature civili di interesse comune", è richiesto
che mediante il progetto di fattibilità sia individuato l'ambito di influenza della funzione che si
intende insediare e si documenti, la compatibilità con il contesto insediativo, l'accessibilità, gli
effetti indotti sulla mobilità, gli eventuali interventi integrativi necessari per assicurarne il corretto
inserimento.
Nella cartografia di PRG sono individuate con apposito simbolo (attrezzature collettive) Zone G, la
cui funzione sarà stabilita con successivi specifici provvedimenti dell’Amministrazione.
54.4 Eventuali deroghe alle prescrizioni delle presenti norme per le zone "G" possono essere
concesse dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del progetto.
54.5 Ai fini delle presenti norme si distinguono:
- Sottozone "G1": destinate a verde pubblico di quartiere
- Sottozone "G2": destinate ad attrezzature e servizi pubblici di quartiere
54.6 Le destinazioni specifiche previste per le singole zone "G" possono essere modificate con
deliberazione del Consiglio Comunale.
Art. 56 - Sottozone G2: Attrezzature e servizi pubblici di quartiere
56.1 Sono le aree destinate ad attrezzature e servizi pubblici di quartiere specificati nei successivi
commi del presente articolo.
56.2 Aree per attrezzature per l'istruzione.
Sono le aree destinate ad asili nido, scuole elementari e scuole medie dell'obbligo.
56.3 Aree per attrezzature civili di interesse comune.
Sono le aree destinate alla costruzione di attrezzature amministrative, culturali, sociali, associative,
sanitarie, assistenziali e ricreative, nonché di mercati comunali, scoperti o coperti.
Nel caso in cui le attrezzature suddette sono riunite a formare centri civici unitari, individuati nelle
planimetrie di PRG o nei PUE, è ammessa la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per
una superficie utile non superiore al 25% di quella complessiva.
56.4 Aree per attrezzature religiose di interesse comune.
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Sono le aree destinate alle attrezzature religiose e relative attività integrative di carattere ricreativo,
culturale, sociale.
56.5 Aree per parcheggi pubblici di quartiere.
a) I parcheggi pubblici di quartiere sono specificatamente indicati nelle planimetrie del PRG. Essi
possono essere realizzati in superficie, impegnando anche parte degli spazi stradali, ove ciò non
comporti riduzione della fluidità della circolazione, ovvero in uno o più piani, al di sopra e/o al di
sotto di esso.
b) I parcheggi pubblici di quartiere vengono realizzati dalla Amministrazione Comunale,
direttamente o mediante affidamento in concessione a privati. Tale concessione è regolata da
apposita convenzione che ne stabilisce la durata ed il passaggio al Comune, al termine di essa,
degli impianti e delle aree.
La convenzione può riservare ad uso privato una quota parte dei posti auto. Detta quota dovrà
sempre e comunque risultare inferiore al 50%.
c) Nella realizzazione di parcheggi a livello stradale deve essere riservata una superficie minima
pari al 20% dell'area per le sistemazioni a verde, sul perimetro e all'interno dell'area, ad eccezione
degli spazi di sosta situati sui margini delle carreggiate stradali.
d) Le pavimentazioni degli spazi di sosta, ad eccezione di quelli che occupano parte degli spazi
stradali, devono essere eseguite con materiale drenante, limitando alle corsie di manovra le
superfici impermeabili asfaltate, salvo casi particolari per quali occorre presentare una
documentazione giustificativa.
e) Nella realizzazione di parcheggi multipiano in sottosuolo, i progetti dovranno prevedere
contestualmente la sistemazione dell'intera superficie esterna in conformità con le destinazioni di
PRG.
I parcheggi multipiano sono condizionati alle esigenze funzionali ed alla compatibilità con la
viabilità e con i valori ambientali e paesistici della zona circostante, nonché alla sua situazione
idraulica e idrogeologica.
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2a) 1.1b Piano strutturale
TAV 1_Vincoli
La presente tavola raccoglie i vincoli che interessano le aree la cui trasformazione può modificare
il grado di funzionalità e sicurezza delle infrastrutture territoriali esistenti e previste, nonché aree ed
elementi con caratteri di elevata qualità paesaggistica, ambientale e storica. Essi vengono recepiti
da leggi nazionali o regionali e da strumenti di pianificazione generale o di settore sovraordinati. La
tavola è stata costituita per essere prioritariamente consultata non in forma cartacea, ma
attraverso la consultazione on line del relativo servizio web-gis.
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TAV 5_Pericolosità idraulica
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TAV 6_Pericolosità sismica
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2a) 1.2 ANALISI DELL’IMPATTO SOCIO - ECONOMICO
L'idea progettuale per la quale è stato predisposto il presente studio di fattibilità, avrà come oggetto
attività produttive di beni e/o servizi in grado di soddisfare sia le esigenze ed i bisogni della
collettività di riferimento dell'amministrazione comunale, con particolare riferimento a quella
insediata nella zona in cui è localizzato l'ex gasometro, che le esigenze di quanti, a vario titolo, si
trovano ad essere ospitati per periodo più o meno lunghi all'interno del tessuto socio-economico
della città di Firenze. A seguire si sviluppano i temi sopra accennati.
2a) 2.2 / 2.3
STIMA DEI BISOGNI DELL’UTENZA OFFERTA ATTUALE E DI PREVISIONE
INDIVIDUAZIONE DELL’OFFERTA ATTUALE E DI QUELLA PREVISTA
2a) 2.2a Il bacino d’utenza
Per quanto riguarda le persone che risiedono nel territorio del Comune di Firenze queste
ammontano alla fine del 2009 a 368.901 unità mostrando un aumento nel corso del quinquennio
2005-2009 di duemila unità.
Tabella 1: Andamento demografico Comune di Firenze negli anni 2005-2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
Tale aumento è però necessario notare che è stato dovuto soprattutto al movimento in entrata ed in
uscita dal territorio comunale piuttosto che al saldo naturale di quanti hanno risieduto al suo interno.
Pertanto, il territorio della città di Firenze ha sviluppato delle caratteristiche tale da aumentare la sua
attrattività. Carattere che potrebbe essere derivato dall'aumento del livello di benessere sia sociale
che economico che è stato possibile riscontrare nell'ultimo trimestre del 2010 ed agli inizi del 2011.
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Grafico 1: Andamento demografico Comune di Firenze negli anni 2005-2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
Il peggioramento del saldo naturale riferito alla popolazione lascia intravedere per il prossimo
futuro un continuo invecchiamento della popolazione residente a scapito di quella giovane e/o in età
lavorativa.
Di particolare interesse per la formazione di un'idea imprenditoriale tesa al soddisfacimento dei
bisogni della suddetta popolazione è la strutturazione interna della stessa piuttosto che il suo
ammontare complessivo, strutturazione possibile sia per classi di età, sia per genere che per
provenienza dei soggetti che la compongono. Con riferimento alle classi di età, la popolazione ha
una struttura pressoché stabile tranne che per una lieve aumento sulle code della distribuzione nella
classe 0-14 anni ed oltre 65 anni.
Tabella 2: Struttura per età della popolazione del Comune di Firenze negli anni 2005-2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
La struttura della popolazione fiorentina se oltre che per classi di età la si analizzasse per genere si
noterebbe che, a differenza di quanto accade fino all'età di 45 anni fino alla quale la numerosità di
maschi e femmine tende ad essere simile, a partire dalla fascia di età 16-60 anni le femmine tendono
ad essere in misura percentuale superiore agli uomini, arrivando ad essere quasi il doppio per la
fascia di età superiore ai 75 anni.
Grafico 2: Struttura per età e per genere della popolazione del Comune di Firenze al 31/12/2009
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Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
Relativamente alla presenza di stranieri a Firenze si evidenzia nel corso degli anni una crescita
esponenziale, passando da 19.325 unità del 1999, pari al 5,1% della popolazione totale, alle 46.268
unità del 2009 che costituiscono il 12,5% della popolazione residente totale. Sono mutati nel tempo
i paesi di provenienza dei gruppi più numerosi: se nel 2005 la comunità cinese predominava,
successivamente si sono imposti gli albanesi e nel 2007- 2009 i rumeni.
Grafico 3: Andamento della popolazione straniera nel Comune di Firenze nel periodo 2005-2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
Osservando infine la struttura sociale della popolazione si nota che il numero delle famiglie è
aumentato dal 2004 al 2009 di 6.663 unità con cambiamenti radicali nella composizione dei nuclei
familiari: le famiglie unipersonali sono passate da circa 73.000 a oltre 82.000, ed anche i nuclei di
due persone hanno mostrato una tendenza alla crescita, a svantaggio delle famiglie formate da 3 e 4
persone; in lieve aumento anche i grandi nuclei familiari con 5 o più componenti. La
frammentazione familiare ha inciso sul numero medio dei componenti che è apparso con una
tendenza alla diminuzione (da 2,1 a 2,0).
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Tabella 3: Numerosità e composizione delle famiglie nel Comune di Firenze anni 2005 e 2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
I soggetti non residenti di riferimento
Oltre alla popolazione residente, è importante ricordare anche il bacino di utenza rinvenibile
all'interno della popolazione non residente nel Comune di Firenze ma potenzialmente fruitrice di
eventuali beni e/o servizi prodotti dall'iniziativa progettuale oggetto del presente avviso. Tale
bacino di utenza potrebbe essere costituito sia dalla popolazione residente nei paesi
immediatamente limitrofi alla zona del Comune di Firenze nella quale sviluppare il progetto
(Scandicci e Lastra a Signa) che dai soggetti momentaneamente ma stabilmente presenti all'interno
del territorio del Comune di Firenze, numerosità meglio approssimata dai flussi turistici.
Con riferimento alla popolazione residente nei Comuni limitrofi, Scandicci e Lastra a Signa. La
popolazione del Comune di Scandicci, pari al 31/12/2009 a 50.071 unità, è strutturata così come
riportato nella tabella 4. Anche in questo Comune, similmente a quanto accaduto per il Comune di
Firenze, si è verificato un aumento della popolazione a seguito dell'incremento del flusso migratorio
e non di quello naturale:
Tabella 4: Struttura della popolazione del Comune di Scandicci nel 2009
Popolazione all’1.1.2009 50.031 Nati nell’anno 2009 399 Deceduti nell’anno 2009 472 saldo naturale -73 Immigrati nell’anno 2009 1.794 Emigrati nell’anno 2009 1.681 saldo migratorio +113 Popolazione al 31.12.2009 50.071 di cui In età prescolare (0/6 anni) 3.095 In età scuola obbligo (7/14 anni) 3.536 In forza lavoro 1a occupazione (15/29 anni) 6.394 In età adulta (30/65 anni) 25.228 In età senile (oltre 65 anni) 13.379 Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Scandicci
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Nel Comune di Scandicci la popolazione straniera alla fine del 2009 ammonta a quasi l'8% del
totale e le famiglie sono 21.062.
Nel Comune di Lastra a Signa la popolazione al 31/12/2009 era pari 19634 unità, è strutturata così
come riportato nella tabella 5. Ancora una volta l'aumento demografico è stato dovuto al valore
positivo mostrato dal saldo migratorio e non per il saldo naturale.
Tabella 5: Struttura della popolazione del Comune di Lastra a Signa nel 2009
Popolazione all’1.1.2009 19.594 Nati nell’anno 2009 166 Deceduti nell’anno 2009 197 saldo naturale -31 Immigrati nell’anno 2009 795 Emigrati nell’anno 2009 724 saldo migratorio +71 Popolazione al 31.12.2009 19.634 di cui In età prescolare e scuola obbligo (0/14 anni) 2.764 In forza lavoro 1a occupazione ed età adulta (15/65 anni)
12.755
In età senile (oltre 65 anni) 4.115 Fonte: nostra elaborazione su dati Istat
Nel Comune di Lastra a Signa la popolazione straniera alla fine del 2009 ammonta a quasi il 10%
del totale e le famiglie sono 8.035.
Come scritto in precedenza, i fruitori dei beni e servizi realizzati con la proposta progettuale
potrebbero essere utilizzati anche dai turisti momentaneamente presenti nel territorio del Comune di
Firenze o in quelli limitrofi. A tal fine si può notare che nell'ultimo trimestre del 2010 la situazione
turistica è fortemente migliorata in Toscana presentando un inversione dell'indicatore della
occupazione delle camere, indicatore che ha mostrato un aumento sia nel mese di novembre (+1,2)
ma soprattutto nel mese di dicembre (+16,9). Aumenti tra i più significativi tra tutte le regioni
italiane.
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Tabella 6: Occupazione camere ottobre-dicembre 2009/2010 per regione (%)
La situazione economica
La struttura economica dell'area fiorentina è abbastanza stabile nel tempo. Nell'arco di tempo 2001-
2008 il valore aggiunto prodotto dal sistema economico è distribuito in termini percentuali quasi in
modo identico lungo tutto il periodo considerato. Dai dati si riscontra una marcata presenza di
attività terziarie che hanno progressivamente eroso spazio all’industria (passata dal rappresentare
nel 1995 il 21,5% del Pil provinciale al 17,3% nel 2007), un forte peso del turismo che contribuisce
a generare saldi positivi tra spesa dei non residenti e spesa dei fiorentini all’estero. La struttura
economica, caratterizzata da una forte apertura al commercio internazionale, spiega anche l'impatto
che la crisi economica ha avuto sul tessuto economico fiorentino. Un quadro più approfondito della
specializzazione produttiva fiorentina può pervenire dall'analisi dei dati relativi al numero di
imprese attive registrate presenti nella Provincia e nel Comune di Firenze.
A una flessione del Pil provinciale del 4,7% è corrisposto un modesto arretramento nella numerosità
delle imprese registrate a fine 2009 e di quelle attive (rispettivamente -595 e -442 unità). Le imprese
più numerose si sono registrate nel settore del commercio (27.324), seguito dalle costruzioni
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(17.543), dal complesso del manifatturiero (16.741) alle attività immobiliari, di noleggio,
informatica e ricerca (14.555).
Grafico 4: Composizione per settori delle imprese attive nel Comune di Firenze 1999-2009
Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze
Tutti i comparti hanno presentato un trend in decremento, ad eccezione di alberghi e ristoranti,
attività immobiliari e professionali, servizi sociali e personali. Le imprese del Comune di Firenze
hanno mantenuto costante intorno al 40% il proprio peso rispetto al totale provinciale nel biennio
considerato e sono rimaste sostanzialmente stabili in termini di numerosità sia per le registrazioni
che per le imprese attive a fine anno. La loro composizione strutturale ha confermato la sofferenza
del manifatturiero, che ha perso 741 aziende, e del commercio che, soprattutto a causa della crisi
degli esercizi di vicinato, ha subito un decremento di 315 attività. La dinamica relativa alla
numerosità delle imprese negli anni ha parallelamente determinato il mutamento del peso relativo
dei singoli settori sull’economia fiorentina: se nel 1999 le attività commerciali rappresentavano il
35,5% delle imprese totali, nel 2009 il loro peso è sceso al 30,0%; le aziende manifatturiere sono
diminuite dal 16,0% al 10,0%, mentre le imprese edili e quelle legate ai vari servizi personali e
professionali sono invece state caratterizzate da un andamento espansivo del proprio peso sul totale,
con l’unico arretramento delle attività immobiliari penalizzate dalla battuta d’arresto del mercato
delle abitazioni.
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Le opere oggetto dello studio di fattibilità, in particolare le iniziative imprenditoriali che si
intendono realizzare con il progetto, sono attività che, come richiesto dall’amministrazione
comunale, hanno finalità pubbliche, in particolare sono attività di tipo sociale legate al
miglioramento del benessere dei cittadini. Proprio il perseguimento di tali obiettivi è stato
considerato nella scelta delle attività. In particolare si è pensato ad attività che potessero essere
fruibili da tutte le fasce di età e soprattutto che permettessero ad interi gruppi familiari di poter
contemporaneamente accedere alle strutture ed ai servizi erogati. In tal modo non solo è
salvaguardato l’aspetto del benessere dei cittadini singolarmente intesi ma anche al benessere di
questi quali componenti di un nucleo familiare considerato in termini unitari. Le iniziative
imprenditoriali considerate all’interno dell’idea progettuale per il recupero dell’ex-gasometro
producono servizi la cui utilità è possibile fruirla per soggetti appartenenti a tutte le fasce di età: alla
fascia dei cittadini in età lavorativa, a quella in età post e pre lavorativa: la varietà dei potenziali
soggetti fruitori costituisce un vantaggio sia per l’amministrazione comunale che in questo modo
riesce indirettamente a mettere a disposizione un servizio a favore della maggior parte della propria
cittadinanza sia per il soggetto privato che si occuperà fisicamente della produzione dei servizi. Il
privato ha il vantaggio di investire risorse in attività che hanno un ampio bacino di utenza, aspetto
che dovrebbe costituire la base per rendere redditizio lo stesso investimento. In aggiunta a quanto
sin qui scritto, è da evidenziare che i servizi scaturenti dalle iniziative imprenditoriali poste a base
del progetto oltre che produrre servizi a favore dei cittadini residenti nel comune di Firenze,
producono servizi che sono sfruttabili sia dai residenti dei comuni limitrofi che da quanti solo
saltuariamente si trovano a soggiornare all’interno del territorio del comune, ad esempio i turisti.
2a) 2.2b Stima dei bisogni d’utenza
Il mercato della ristorazione
Nell'ultimo decennio si è consolidato un progressivo processo di terziarizzazione dell'economia con
una forte crescita sia della domanda che dell'offerta di servizi. Ne è scaturita una nuova
configurazione dei mercati, caratterizzati da differenti dinamiche di sviluppo e da nuove dimensioni
competitive. Fra questi sta assumendo un ruolo rilevante il mercato foodservice, cioè il mercato dei
servizi di ristorazione. Si tratta di un mercato sostenuto e trascinato dall'espansione dei consumi
cosiddetti extradomestici, che nei paesi più evoluti rappresentano ormai il 50 per cento dei consumi
alimentari complessivi. La ristorazione nelle collettività è oramai di notevole importanza sociale e
rappresenta una reale trasformazione della «cultura alimentare». Il fenomeno della ristorazione
interessa, dal punto di vista soggettivo, un numero sempre più crescente di persone che, per vari
21
motivi, consuma almeno un pasto al giorno fuori casa. In Italia si stima che questo fenomeno
interessa almeno 19 milioni di persone al giorno, per un totale di quasi 7 miliardi di pasti l'anno.
Il settore della ristorazione è, dal punto di vista produttivo, diviso in:
• ristorazione tradizionale: i cibi vengono preparati e consumati nello stesso luogo in un
intervallo di tempo molto ridotto. Questo tipo di ristorazione è da preferire perché
solitamente fornisce cibi migliori dal punto di vista organolettico.
• ristorazione differita a legame caldo: apposite cucine centralizzate o centri cottura
provvedono a preparare, cucinare e confezionare i cibi in contenitori ermetici.
Successivamente questi vengono trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali e qui
distribuiti per il consumo.
• ristorazione differita a legame freddo (refrigerato): i cibi vengono preparati, cotti e
porzionati. Quindi raffreddati, confezionati e stoccati a circa -3°C. Successivamente
vengono trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali dove, entro un massimo di 5
giorni, vengono riattivati per il consumo. Se i cibi vengono sigillati e pastorizzati, possono
essere riattivati per il consumo entro 10 giorni.
• ristorazione tradizionale e differita con surgelazione: si tratta di cibi precucinati preparati
secondo i metodi della surgelazione. Gli alimenti vengono preparati, cotti, porzionati,
confezionati ed etichettati. Quindi vengono immediatamente raffreddati e stoccati a circa -
27°C, infine trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali dove, al momento
opportuno, saranno riattivati per il consumo.
• ristorazione non tradizionale: viene effettuata con macchine distributrici di cibi o bevande.
Oltre ai diversi ambiti del settore della ristorazione appena individuati sulla base dei tipi di processi
produttivi realizzati, è possibile ragionare sul settore della ristorazione mettendone in evidenza
un’ulteriore classificazione costruita prendendo a riferimento la tipologia di somministrazione del
prodotto/servizio realizzato. In tal senso è possibile distinguere il settore oggetto di analisi in:
• ristorazione commerciale, che comprende strutture di servizio o di produzione-servizio
come: ristoranti, trattorie, pizzerie, snack-bar, fast food, self-service, distributori automatici,
ecc.
• ristorazione collettiva, che raccoglie tutte le strutture che provvedono ai pasti di
consumatori riuniti in comunità come ad esempio: mense scolastiche, mense aziendali,
mense ospedaliere, carcerarie, militari e istituzionali (ospizi, convitti, ecc.).
22
• catering o ristorazione viaggiante, che si riferisce ad una particolare modalità di soluzione
del pasto, e che comprende anche ristoranti, self-service, ecc che si trovano lungo strade,
autostrade, stazioni ferroviarie, aeroporti, e si realizza su strutture in movimento.
Tra le diverse tipologie di attività di ristorazione appena richiamate il nostro interesse si focalizza su
quella di tipo commerciale. I segmenti dell’offerta di ristorazione commerciale possono essere
ricondotti ai seguenti1: alta ristorazione di qualità, ristorazione tradizionale tipica2, alberghiera,
neo-ristorazione o ristorazione veloce; ristorazione viaggiante3, ristorazione turistica e
occasionale.
Il ramo della ristorazione commerciale presenta alcune caratteristiche tipiche: è spesso gestita da
piccole aziende (anche a conduzione familiare); il cliente paga dopo la consumazione; il rapporto
tra fruitore ed azienda di ristorazione è diretto e non è soggetto ad alcun vincolo; l’offerta è rigida,
però il ristoratore può adeguare le scelte del cliente cercando di offrire un servizio flessibile in
rapporto anche alla categoria di appartenenza. Dal punto di vista della clientela, in base ad una
analisi realizzata dall’associazione Bar Show, i toscani che nell’ultimo mese hanno dichiarato
abitualmente un pranzo fuori casa raggiungono il 19,3% del campione, contro il 52,0% di consumi
occasionali e il 22,7% che non ha fatto ricorso ai servizi della ristorazione. Rispetto ad un anno fa
cala sensibilmente la propensione di consumo nella ristorazione extra-domestica: il 27,4% di coloro
che frequentano ristoranti e pizzerie hanno dichiarato una riduzione della spesa. In questo caso si
amplia la fascia di età di coloro che risparmiano i consumi (26-55 anni).
Il 25,8% del campione toscano consuma abitualmente un pranzo nella pausa lavoro e spende in
media 8,2 euro. È soprattutto un pubblico maschile (25%), inquadrato prevalentemente nelle fasce
di reddito medio-alte, e la maggiore incidenza si registra nelle fasce di età comprese tra i 26 e i 45
anni, che solitamente sceglie il Bar/snack Bar e con minor frequenza il ristorante.
Passando dalla clientela alle unità produttive del settore è possibile vedere che nel 2009, nella
provincia di Firenze4, il totale delle nuove aziende è stato pari a 415 unità, di queste però solo il
1 BANTERLE A., “Appunti di economia del sistema alimentare e legislazione comunitaria”, Università degli Studi di
Milano, Dipartimento di Economia e Politica Agraria, Agro-alimentare e Ambientale, Milano, 2009, pp. 40-42;
ZUPPIROLI M., “Il sistema agro-alimentare”, Università degli Studi di Parma, 2009, pp. 50-56; LAMPARELLI M., “La
ristorazione italiana: caratteristiche e principali trend”, in Atti del Convegno Nazionale per i Gruppi di Ristorazione
Moderna, Milano, 11 giugno 2010. 2 La ristorazione tipica offre una proposta gastronomica legata alla propria tipologia, con una più o meno lunga
sequenza di portate ed un servizio al tavolo con personale apposito. All’interno del segmento della ristorazione tipica
possono essere incluse le seguenti tipologie di ristorante tradizionale, ristorante a tema, trattoria, ristorante-pizzeria,
osteria, ristorante etnico, ristorante di intrattenimento, agriturismo. 3 La ristorazione viaggiante si riferisce ai servizi ristorativi ferroviari, aerei e navali.
4 Con riferimento ai dati presentati si ricorda che questi fanno riferimento all’intera provincia di Firenze. Però, nel
Comune di Firenze sono presenti circa il 50% del totale delle iniziative della Provincia. Pertanto l’andamento mostrato
è fortemente influenzato dalla situazione del Comune di Firenze, costituendone pertanto una forte approssimazione.
23
41,9% sono state effettivamente delle nuove iniziative imprenditoriali essendo le altre derivanti da
trasformazioni, scorpori separazione o filiazione d'impresa. Qualora il ragionamento sulla natalità di
nuove imprese nel settore lo si facesse con riferimento al 2009 si può notare che la situazione
presenta un netto miglioramento. Nel biennio 2009-2010 il tasso di natalità è aumentato dal 13% al
22,9%; il tasso di mortalità è diminuito passando dal 12,4% al 9,3%. Dati che mostrano, almeno in
termini di presenza di nuove iniziative, un sensibile incremento dell’euforia imprenditoriale nel
settore. Dato che evidenzia una maggiore fiducia degli operatori commerciali nella ripresa del
settore della ristorazione.
Tabella 7: Nuove imprese iscritte nel 2009
SEZIONI
Nuove imprese
Trasformazioni, scorpori, separazione o filiazione
d'impresa E DIVISIONI DI ATTIVITA' V.A. % V.A. %
TOTALE IMPRESE ISCRITTE NEL 2009
(1)
I Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione 513 210 40,9 303 59,1
I55 Alloggio 98 36 36,7 62 63,3
I56 Attività dei servizi di ristorazione 415 174 41,9 241 58,1
Fonte: Unioncamere, "Osservatorio sulla demografia delle imprese", 2010
Tabella 8: Tasso di natalità e mortalità delle aziende nel biennio 209-2010
2009 2010
SEZIONI E DIVISIONI DI ATTIVITA' Tasso di
natalità
Tasso di mortalità
Tasso di sviluppo
Tasso di
natalità
Tasso di mortalità
Tasso di sviluppo
I Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione I55 Alloggio 0,0 150,0 -150,0 0,0 0,0 0,0 I56 Attività dei servizi di ristorazione 13,0 12,4 0,5 22,9 9,3 13,7 Fonte: Unioncamere, "Osservatorio sulla demografia delle imprese", 2010
La ripresa del settore oggetto di analisi, oltre che dai dati sinora riportati è possibile constatarlo
anche dall’andamento che le imprese registrate hanno sperimentato nel corso dello scorso decennio.
In particolare, è possibile notare che non solo le attività di ristorazione hanno avuto un trend sempre
crescente ma questo ha presentato un forte balzo in avanti proprio nel 2010, anno nel quale il tasso
di sviluppo ha presentato dopo diversi anni un valore nuovamente positivo. Segnali positivi per il
settore della ristorazione derivano anche dalla ripresa del settore turistico. A tal fine interessante
sembra il dato sulle presenze presso le principali attrazioni turistico-culturali fiorentine. Il numero
delle presenze per l’anno 2010 non solo ha invertito il trend negativo ma anche superato il livelli del
2008.
24
Tabella 9: Visitatori degli istituti museali del Polo Museale di Firenze - anni 2008, 2009 e 2010 Istituto Museale 2008 2009 2010 Galleria degli Uffizi 1.553.951 1.530.318 1.651.055 Galleria dell'Accademia 1.234.321 1.130.136 1.170.772 Complesso Pitti (Palatina e G.a.m.) 409.960 366.755 4.181.737 Giardino di Boboli e Museo degli Argenti 654.578 640.320 652.164 Cappelle Medicee 331.328 283.288 300.536 Museo Nazionale del Bargello 216.975 230.138 214.843 Museo di S. Marco 170.537 153.748 156.002 Altri musei S.P.M.F. 227.629 244.679 255.586 TOTALE visitatori istituti museali S.P.M.F. 4.799.279 4.579.382 4.819.095 Fonte: Soprintendenza al Polo Museale della Provincia di Firenze
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Le prospettive future del settore possono essere giudicate anche in funzione dell’andamento del
settore turistico, una delle fonti principale di ricavi per il settore della ristorazione per le aziende
operanti a Firenze.
TABELLA 11: NUMERO DEI VIAGGIATORI STRANIERI A DESTINAZIONE, PER PROVINCIA VISITATA
SERIE 2002-2010 (DATI IN MIGLIAIA)
PROVINCIA 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
TOSCANA 7.727 6.570 6.348 6.512 7.125 7.940 7.500 7.173 7.066 AREZZO 210 179 145 154 142 220 190 155 170 FIRENZE 3.906 3.187 3.364 3.525 3.766 4.097 3.875 3.731 3.682
GROSSETO 303 221 213 180 213 210 191 178 170 LIVORNO 681 637 435 452 498 622 510 543 497 LUCCA 562 480 428 400 510 601 614 535 535 MASSA-CARRARA 119 108 110 90 121 84 113 112 93 PISA 674 647 717 707 769 900 856 925 829 PISTOIA 164 168 118 138 144 131 173 109 151 PRATO 48 37 37 31 44 56 39 52 70 SIENA 1.060 905 781 835 919 1.019 937 833 868 NORD OVEST 25.633 26.455 22.364 22.269 26.018 27.676 28.223 28.634 29.852 NORD EST 31.171 30.072 25.522 24.007 26.012 27.411 28.082 28.872 29.483 CENTRO 16.134 14.674 15.023 16.355 17.942 19.109 18.757 18.088 18.506 SUD E ISOLE 6.367 6.264 6.741 6.363 7.236 7.197 6.745 7.187 6.817 *NONRIPARTIBILI 1.387 992 5.399 5.782 6.471 7.110 6.528 6.613 6.129 TOTALE 80.692 78.457 75.049 74.776 83.679 88.503 88.335 89.395 90.788 Fonte: Banca d'Italia-Ufficio Italiano Cambi
Le presenze complessive nella provincia fiorentina risultano in diminuzione anche se tale
andamento sembra rallentare dopo la forte caduta verificatasi con riferimento al 2008. Tale
situazione è ancor più interessante da analizzare laddove si faccia riferimento agli arrivi ed alle
presenze, di italiani e stranieri, con riferimento specificatamente alla città di Firenze5. Queste nel
loro complesso sono diminuite: le presenze del -2,7% sul 2008 e gli arrivi del -3,5% sempre sul
2008. A fronte di ciò la durata media del soggiorno di quanti arrivano a Firenze sembra aumentare
negli ultimi anni, andando ad incrementare la potenziale domanda per il settore della ristorazione.
5 Gli arrivi indicano il numero di volte in cui i clienti si presentano presso le strutture ricettive: rappresentano, quindi, la frequenza della richiesta di alloggio presso le strutture stesse. Si può dunque verificare il caso che il numero di richieste sia superiore alle persone realmente recatesi in un dato territorio visto che ciascuna persona può dar luogo a più richieste in strutture diverse e, quindi, a più arrivi in un dato arco temporale. Le presenze si misurano con la durata del soggiorno delle persone presso le strutture ricettive: dal lato della domanda turistica coincidono con il numero di nottate trascorse dalla clientela presso gli esercizi, dal punto di vista dell’offerta corrispondono al numero di nottate vendute dalle strutture ricettive.
27
TABELLA 12: ARRIVI E PRESENZE NEL COMUNE DI FIRENZE NEGLI ANNI 2007-2009
In quest’ultima parte sembra interessante, al fine di meglio giudicare il mercato di riferimento e le
sue potenzialità, mostrare la concentrazione geografica delle attività di ristorazione nella zona del
Comune di Firenze interessata dal progetto di recupero dell’ex-gasometro. Come si evince dalla
figura di seguito riportata, ma anche dalla numerosità delle aziende registrate riportata in
precedenza, il mercato della ristorazione nel Comune di Firenze è fortemente competitivo data la
presenza di un numero elevato di competitors. Un’analisi geografica della distribuzione delle
attività di ristorazione (rappresentati nella figura dai pallini rossi) permette di rilevare che la
concentrazione delle attività la si ha soprattutto nel centro storico del Comune di Firenze mentre la
zona di mercato interessata dal progetto di recupero dell’ex-gasometro, nella quale l’attività di
ristorazione dovrà essere localizzata, risulta essere meno satura e quindi più sfruttabile sia nei
confronti dei soggetti residenti nella medesima zona che di quelli residenti nei comuni limitrofi per i
quali raggiungere il centro storico potrebbe risultare maggiormente scomodo.
28
FIGURA 4: CONCENTRAZIONE GEOGRAFICA DELLE ATTIVITÀ DI RISTORAZIONE NEL COMUNE DI
FIRENZE
2a) 2.2c Stima dei bisogni d’utenza
“Il mercato del benessere” (fitness, spa e piscine)
Il mondo del benessere è molto variegato, composto da segmenti autonomi e specializzati ma allo
stesso tempo complementari: istituti di bellezza, hotel e agriturismo, palestre e piscine, stabilimenti
idrotermali e balneari, centri per il benessere fisico. Si parla di ben 30mila imprese, 56000 addetti,
16 miliardi di euro di volume d'affari, pari a circa il 2% della spesa annua per consumi delle
famiglie italiane, con una spesa pro-capite di 275 euro. Questi i numeri del settore presentati nel
2007 da Aiceb - Confesercenti su dati Istat (Aiceb è l'Associazione italiana centri benessere).
Cifre di tutto rispetto per un settore in continua espansione, e che offre una molteplicità di servizi.
La parte del leone la fanno i 21mila Istituti di bellezza, che rappresentano circa il 70% delle imprese
del settore; seguono 4.200 tra hotel e agriturismo, 2.500 tra centri idrotermali e stabilimenti per il
benessere fisico, 1.400 tra piscine e palestre, circa 500 stabilimenti balneari. Le attività che
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coniugano turismo e benessere, esercitano un'attrazione particolare, come beauty farm, alberghi al
mare, in montagna e sui laghi, terme e agriturismo dotati di un vero e proprio centro benessere a
scopo rigenerativo e terapeutico.
Gli arrivi nei centri benessere aumentano al ritmo del 15% annuo. In particolare, gli stabilimenti
termali in Italia sono 379; nel 2006, il fatturato del settore si è aggirato sui 700 milioni di euro, con
una crescita annua del 2,3% e un indotto quantificabile sui quattro miliardi di euro. Il Pil termale,
inoltre, rappresenta il 10% del settore turistico (fonte Federterme). Completano il quadro le tante
strutture sportive attrezzate con aree dedicate al benessere (il 15% del totale).L’industria italiana
legata al tempo libero, allo sport e al benessere va sempre più sviluppandosi nel nostro Paese; la
frequentazione dei centri benessere, delle Spa e dei centri fitness sembra prendere piede nei grandi
centri urbani dove aumentano i club che vengono visti sempre più non solo come luoghi per fare
sport ma soprattutto come luoghi di benessere dove rilassarsi, socializzare e uscire dal quotidiano.
Il mercato italiano del fitness vede, a oggi, circa 6 mila club che si concentrano principalmente al
nord (62%), mentre al centro e al sud rappresentano rispettivamente il 22% e il 16%.
In particolare, è la Lombardia a detenere il primato con 1.023 palestre, una quota quasi doppia
rispetto a tutte le altre regioni.
Uno studio targato ACNielsen, relativo al 2004, evidenzia un aumento del 28% dei praticanti delle
discipline indoor non di squadra quali fitness, nuoto e acquagym. Stiamo assistendo a un fenomeno
“sociologico” che vede i consumatori disposti a spendere importanti cifre per il piacere di
frequentare un centro fitness/wellness: lo dimostra il rapido incremento del giro di affari che
scaturisce dal settore. Il fitness guida la classifica della spesa sostenuta su base annuale con un
fatturato annuo medio pari a 1.238 milioni di euro. La frequentazione dei centri benessere, Spa e
centri fitness sembra prendere piede nei grandi centri urbani e, in particolare, Milano rappresenta il
luogo che ha lanciato il benessere come stile di vita e di opportunità imprenditoriale.
Dall’analisi del mercato del fitness in Italia si evidenzia come le grandi catene, sbarcate da poco più
di un decennio nel territorio nazionale rappresentino solo il 2% dei centri fitness a testimonianza di
come il settore sia ancora dominato da piccole e medie realtà e da un’estrema frammentazione.
Lo sviluppo del settore nel prossimo futuro vedrà diminuire le piccole realtà che lasceranno il passo,
specie nei grandi centri urbani, ai “top player” che verranno preferiti dall’utente per le loro
caratteristiche di qualità degli ambienti a livello architettonico e impiantistico e di personale
impiegato, di possibilità di usufruire del servizio in tutte le palestre della catena sul territorio
nazionale (e internazionale in alcuni casi) e, infine, di varietà dei servizi offerti (ristorazione, shop,
parrucchiere, lavanderia, lavaggio auto, organizzazione di eventi, viaggi, servizio catering ecc.).
Dall’analisi dei dati estratti dalle recenti ricerche sul settore si può ipotizzare che le principali
correnti di sviluppo del settore nei prossimi 10 anni saranno:
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– il fitness come parte integrante di una tipologia costruttiva con destinazione d’uso ricettiva o
terziaria;
– il fitness “metabolico” che si rivolgerà a una nuova fascia di utenti quali persone in
sovrappeso e, in particolar modo, anziani.
A fronte dell’analisi strutturale del settore sinora riportata, un ricerca di Databank, pubblicata su “Il
Sole 24 Ore Sport”, relativa al mondo del fitness evidenzia, per il settore oggetto di analisi, un basso
grado di imprenditorialità, redditività operativa negativa, prospettive di stagnazione della domanda
da parte degli utenti.
Tabella 13: Principali catene del fitness operanti nel territorio nazionale
(>5 centri)
Fonte: Micaela Romagnolo, Evoluzione del mercato del fitness in Italia, in
Corriere Immobiliare, 817-2008, pp. 1245-1249
In termini più precisi, la ricerca riporta i seguenti dati: sono 12 mila circa le palestre sparse in tutto
il territorio nazionale, di cui, però, la metà offre strutture embrionali, quand’anche non
semplicemente amatoriali. 28 mila gli addetti. La superficie totale delle palestre è di 30 milioni di
metri quadrati, con una media di 4.615 per ogni singola realtà. Il valore del giro di affari si assesta
attorno a 1,8 milioni di euro; una palestra fattura, quindi, mediamente, 250-270 mila euro all’anno.
Buono il numero dei soci attivi, circa 5 milioni. La crescita economica rispetto al quadriennio
1999/2003 è stata del 2,3 %. Positiva, ma ampiamente al di sotto delle previsioni degli esperti. Il
valore aggiunto complessivo è stato di 446,4 milioni di euro, quello per addetto di 15,9 milioni. Da
notare che le prime 4 imprese operanti in Italia detengono una quota di mercato pari al 7% del
settore. Pochissimo, almeno rispetto alle realtà d’oltrefrontiera, a conferma dell’elevatissima
frammentazione del segmento e dell’atomizzazione dei centri.
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Tabella 14: Descrizione principali catene del settore fitness
operanti in Italia
Fonte: Micaela Romagnolo, Evoluzione del mercato del fitness in Italia, in Corriere Immobiliare,
817-2008, pp. 1245-1249
La tendenza di medio periodo, secondo Databank, è quella della stabilità. Previsione confermata
dall’analisi dei dati relativi alle più importanti catene di fitness attive sul territorio. American
Contourella, con 700 centri, Lifenergy, con 19, Tonic (13), Fitness First (12) e Sportsman Club (9)
nel 2004 hanno mantenuto il medesimo numero di palestre rispetto all’anno precedente. Dabliù è
addirittura passata da 13 a 11. Le big del mercato, in buona sostanza, non sembrano, allo stato, in
grado di raggiungere una massa critica adeguata per definirsi vere e proprie imprese del settore.
Ulteriore fattore da tenere in considerazione, gli investimenti posti in essere nel recente periodo,
soprattutto a livello di infrastrutture e personale, dai numerosi competitors, vengono spesso
sostenuti mediante debito finanziario con le banche che, atteso il modesto peso economico dei
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centri, è quasi sempre a breve termine. Si prevede, pertanto, nel breve periodo, il grave rischio di
impasse per numerose realtà, soprattutto le più piccole.
Tabella 15. – La spesa degli italiani per il benessere del corpo
COMPARTI STIMA DELLA SPESA NEL
2000 (MILIARDI DI LIRE) VAL.
% Terme (spese per le prestazioni di tipo sanitario, per il vitto, l’alloggio ed altri servizi turistici fruibili nelle località termali)
8.000 22,0
Agriturismo e beauty farm 900 2,5 Alimentazione biologica, integratori dietetici 3.000 8,3 Centri estetici, toiletries, cosmesi applicata 12.500 34,4 Medicina e salute (omeopatia, fitoterapia, erboristeria, ecc.) 3.000 8,3 Fitness, palestre e tecnologie connesse, ecc. 6.000 16,5 Bioarchitettura, arredi ergonomici 1.800 5,0 Intrattenimenti danzanti 849 2,3 Parchi divertimento 250 0,7 TOTALE 36.299 100,0 Fonte: elaborazione Censis su dati Seat, Grant Thornton, Federteme, 2000
Palestre e centri fitness si propongono sempre più spesso come centri polifunzionali, in grado di
proporre un'offerta differenziata: aerobica, body-building e personal training, ma anche sauna,
idromassaggi, bagno turco, solarium, beauty center (la cui presenza è oggi un criterio importante di
scelta), senza escludere varie attività collaterali che puntano al divertimento e alla socializzazione
del cliente.
Per comprendere meglio lo sviluppo costante del settore wellness nel nostro paese, è sufficiente
esaminare ciò che è avvenuto negli anni 1991-2001 (elaborazioni Aiceb-Confesercenti su dati Istat).
Nel decennio di riferimento, spicca la crescita dei centri e stabilimenti per il benessere fisico
(+51,6%). Il numero degli istituti di bellezza è raddoppiato (+5.696, pari al +49,9%), incrementando
l'occupazione di oltre 12mila unità (+67,3%). In notevole aumento tutti gli impianti sportivi; piscine
e impianti polivalenti hanno triplicato il loro numero in dieci anni, mentre la quota delle palestre ha
registrato un +84% (circa 3mila in più).
Oggi, un indicatore dell'importanza del wellness si può ricavare anche dal numero di eventi e
manifestazioni fieristiche dedicate al settore: 23 nel primo trimestre del 2007 e 40 nel corso del
2006. Inoltre, le fiere dedicano sempre più convegni e seminari alla progettazione e gestione di
spazi dedicati al benessere, pensati per una clientela sempre più competente che va valorizzata e
fidelizzata.
Il modello italiano di consumo si va avvicinando a quello degli altri paesi europei; da metà anni '90
ad oggi, il comparto legato alla salute e all'estetica ha accresciuto la sua importanza e presenta per il
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prossimo futuro un sicuro campo di intervento imprenditoriale. Senza una precisa rotta da seguire, il
sistema economico del fitness corre, però, il rischio di arenarsi fra le secche di una pericolosa
involuzione organizzativa.
Che il segmento in oggetto contempli sconfinate possibilità di sviluppo è abbastanza prevedibile.
Che un sempre maggiore numero di fruitori e di investitori si avvicinino, ogni giorno, al settore è
altrettanto evidente. Tuttavia, le enormi potenzialità rischiano di rimanere lettera morta qualora non
siano accompagnate da adeguata programmazione.
Dagli Stati Uniti provengono la quasi totalità delle tendenze e degli way of life della società
moderna. Alcuni studi affermano che, generalmente, nella vecchia Europa, le novità d’oltreoceano
non attecchiscano prima dei 24-36 mesi dal loro lancio. La successiva diffusione fra i vari paesi
dell’Unione Europea, si verifica, successivamente, in un lasso di tempo decisamente minore, non
oltre i 12 mesi. L’analisi, quindi, del trend americano, nonché di due dei maggiori stati continentali,
Germania e Gran Bretagna, può certamente aiutare a comprendere quali siano le strade da seguire,
nel prossimo futuro, per improntare il proprio business plan.
I tedeschi hanno scoperto tardi il fitness. Nel 1990, i praticanti erano 1,7 milioni. In dieci anni sono
cresciuti del 151 %. Contestualmente, il giro d’affari è aumentato, nel medesimo periodo, del 182%.
Le palestre contemplano un numero più elevato di frequentatori rispetto a quelle nostrane (705
frequentatori contro 494). Anche la superficie media dei centri e nettamente superiore (992 mq.
Contro 500 mq.). I costi degli abbonamenti, invece, oscillano tra i 40 euro al mese e i 60 euro a
trimestre.
In Inghilterra, nel periodo 1993-2000, il fatturato del settore del tempo libero è aumentato del 66 %.
Dato fondamentale, la frammentazione del mercato fitness è la minore a livello europeo: le grandi
catene, alcune delle quali quotate in Borsa, si contendono, infatti, la quasi totalità dei fruitori.
Dalle indicazioni appena riportate emerge l’indicazione imprenditoriale di incamminarsi nel settore
oggetto di analisi con iniziative che non siano dimensionalmente modeste soprattutto per
l’incapacità successiva di offrire una molteplicità di servizi capaci di soddisfare le esigenze ed i
bisogni sempre più complessi della potenziale clientela. È quasi certo, quindi, che anche in Italia, in
futuro, i piccoli centri debbano cedere il passo ai grandi colossi, in grado di mettere in vetrina uno
spettro di offerte molto ampio e in grado di soddisfare un target di fruitori sempre più variegato. In
Italia i fitness center sono 6.072 e i frequentatori 3.000.000 (un centro ogni 494 sportivi). Pertanto,
in Italia, a differenza del modello americano, trova ancora ampio riscontro il piccolo club,
particolarmente attento ai bisogni del singolo fruitore, ma inadeguato a garantire un’ampia
segmentazione della propria offerta. Rapporto confidenziale da una parte, quindi, scarse risorse
strutturali dall’altra. Si tratta, in buona sostanza, di una concezione del fitness attualmente vincente,
ma che, in futuro, è destinata a cedere il passo alle macro-realtà. Questo non significherà certo la
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morte dei piccoli centri, che comunque continueranno a rappresentare una fetta consistente del
mercato, soprattutto in provincia. Le attività imprenditoriali realizzabili nel settore del
wellness/fitness grazie al recupero dell’ex-gasometro potrebbero proprio andare nella direzione
appena riportata e cioè di un’offerta multi-prodotto e di strutturalmente dimensionata in modo
adeguato.
Figura 5: Distribuzione geografica nel Comune di Firenze delle attività del settore del
wellness/fitness
Dal punto di vista della localizzazione, le attività del settore del wellness nel Comune di Firenze
risultano essere abbondanti e abbastanza equi-distribuite sul territorio. Il vantaggio competitivo
dell’iniziativa imprenditoriale ricompresa nel progetto di recupero dell’ex-gasometro potrebbe
consistere nell’offerta plurifunzionale (centro fitness, spa e piscina, il tutto coadiuvato dalla
presenza di un kindergarten e di un’attività di ristorazione) e nelle grosse dimensioni strutturali (più
di 2000mq). Dal punto di vista dei competitors, le attività imprenditoriali maggiormente simili a
quella sottostante l’idea progettuale per il recupero dell’ex-gasometro sono:
• VIRGIN ACTIVE FIRENZE, presente a Firenze con 2 centri fitness, uno in apertura entro il
2011, e uno che offre palestra con 200 macchinari per l’allenamento, 3 sale per i corsi
fitness – oltre a sala spinning, studio Pilates e studio kinesis – piscina da 25 metri per il
nuoto e i corsi in acqua, area relax con sauna, bagno turco e idromassaggio, personal trainer,
centro benessere, area bambini, bar, ristorante e parcheggio gratuito.
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• TROPOS CLUB, localizzato in via Orcagna, 20/a Firenze
• KLUB, presente a Firenze con tre centri. Il centro Klab Lulli si trova a Firenze non lontano
dal centro di Novoli in Via Lulli 62/a. Il centro Klab Conti si trova a Firenze non lontano
dal Duomo in Via de’ Conti 7. Il centro Klab Marignolle si trova a Firenze a 5 minuti da
Porta Romana, dal Ponte alla Vittoria e da Scandicci, in Via del Ferrone 5.
2a) 3 ANALISI DELLE ALTERNATIVE PROGETTUALI
Nel caso specifico trattandosi di un intervento già previsto dal PRG le alternative progettuali sono
limitate ai casi previsti e quindi: ATTREZZATURE PUBBLICHE DI QUARTIERE, in questo
ambito sono da privilegiare le attrezzature civili di interesse comune in particolare di tipo:
CULTURALE, ASSOCIATIVO, RICREATIVO.
Sempre seguendo le prescrizioni del PRG nel caso di proposte orientate a formare CENTRI CIVICI
UNITARI è ammissibile la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per una superficie
pari al 25% di quella complessiva.
Essendo già presente nella zona un centro anziani va escluso un doppione di attività. In riferimento
ai grandi raggruppamenti sociali restano i riferimenti ai giovani ed alle famiglie, quindi a questi
corpi sociali va comunque riferito il centro civico da proporre. L’alternativa più consona appare
quella di una struttura rivolta alle famiglie inclusi i bambini ed al benessere della persona.
Dal punto di vista architettonico, come più avanti precisato, le alternative vanno comunque
contenute nella forma e nella quantità. Per ciò che riguarda il parcheggio interrato superare i due
piani interrati significa eccedere lo strato di riporto e quindi rischiare di intercettare la falda freatica,
fattore che riporta alla possibilità di due soli livelli interrati.
Per il volume del gasometro va considerato che l’altezza disponibile è data dalla somma dei circa 9
mt del muraglione + il limite della trace di coronamento delle colonne in lamiera cioè 9,5 mt il
totale è quindi di circa 18,5 mt, a cui sottraendo gli spessori strutturali (0,5 x 5 = 2,5 mt), ed un
piano sotto vasca di circa 2 mt si arriva a 16 mt disponibili cioè mediamente 3,2 mt a piano; quindi
il limite massimo di piani è 5 con la limitazione di un unico piano completo di circa 900mq e gli
altri ridotti a non più del 60% della superficie (per le motivazioni spiegate a seguire) per un totale di
massimo 3300 mq.
Si precisa che viste le condizioni ed i limiti del caso non è necessario approntare una matrice delle
alternative progettuali
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2a) 4 STUDIO DELL’IMPATTO AMBIENTALE
Il recupero dell’ex Gasometro per sua propria natura non coinvolge particolari impatti ambientali
poiché il nuovo gasometro è contenuto all’interno di una forma e di un volume storici e consolidati
e quindi non vi sono ricadute, diverse da quanto esistente, sull’assetto geologico ed idrogeologico.
È quindi da escludere qualunque sovvertimento dei dati di partenza che non si inserisca in elementi
consolidati e già presenti.
Anche nel caso del parcheggio interrato è certo che i primi sei metri coincidono con strati di riporto
ottocenteschi effettuati per riempire l’antico fossato e probabilmente con materiale sciolto derivante
dalle demolizioni di Firenze capitale. È altrettanto certo che la cerchia muraria prosegue per la
stessa profondità e che quindi all’atto dello scavo verrà riscoperta in probabili buone condizioni di
conservazione.
Di maggiore complessità è l’aspetto del vincolo architettonico essendo il complesso ex gasometro
vincolato con declaratoria come testimonianza di archeologia industriale. Di fatto la struttura più
rilevante non è un reperto significativo ma una struttura industriale degli anni 50.
La tutela dovrà quindi essere di più ampia portata riferendosi non ai reperti ma al significato
dell’gasometro nella storia e nel contesto urbano. Le scelte del progetto che l’amministrazione pone
come riferimento sono a riguardo chiare; si propone un inserimento moderno che si ponga in
continuità proprio con la storica destinazione industriale dell’area. È quindi proposta una linea di
continuità sia nei materiale che nelle tecniche che sicuramente faciliterà le necessarie autorizzazioni
della competente soprintendenza. È comunque possibile ipotizzare altre soluzioni in discontinuità
che dovranno, a cura del proponente, essere opportunamente vagliate ai fini della successiva
approvazione dalla competente soprintendenza.
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Direzione Servizi Tecnici
SERVIZIO BELLE ARTI Ufficio Restauro Urbano
STUDIO DI FATTIBILITA’
RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE
PARTE 2°
“la città del fiore e non la città del cemento, recuperare sul costruito”“la città del fiore e non la città del cemento, recuperare sul costruito”“la città del fiore e non la città del cemento, recuperare sul costruito”“la città del fiore e non la città del cemento, recuperare sul costruito”
RELAZIONE TECNICA
art. 14 comma 2b) D.P.R. 207/2010
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PREMESSA STATO DI FATTO
Il gasometro
Il principale degli edifici in oggetto è l’ex gasometro, il più grande, dei vari gasometri originari. Si
tratta di una corona muraria di grande spessore che si eleva di circa 4 mt sopra il livello del suolo e
cala di altri 5 mt sotto il piano attuale, per un altezza complessiva di circa 9 mt ed un diametro di
circa 34; definendo così una superficie interna di circa 900 mq.
La corona muraria è sormontata da 16 colonne in lamiera chiodata originarie del XIX secolo che
raggiungono un altezza di circa 9,5 mt esclusa la fiamma sommitale. All’interno sopravvive la
calotta in ferro degli anni 50 che suddivisa in cilindri raggiungeva l’altezza di circa 21 mt.
La stazione di pompaggio
Consiste in un edificio ad un piano degli anni trenta di circa 50 mq si superficie, originariamente
destinato ad ospitare i macchinari necessari al funzionamento del gasometro. L’edificio è stato
recentemente ristrutturato dotandolo di un servizio igienico.
La carbonaia
Si tratta di una tettoia di 13 per 16 mt, composta da 8 pilastri in muratura sormontati da capriate in
legno, con un altezza di circa 5 mt sui lati e 7 nella zona centrale. Si configura così una superficie di
circa 200 mq
Parcheggio (proposta di parcheggio interrato Viale Ariosto)
L’area è attualmente utilizzata come parcheggio di superficie, è definita dal sedime delle antiche
mura lungo il viale Ariosto, coincidendo con il tratto di mura demolito tra la porta San Frediano e
via dell’Orto.
Parcheggio (proposta di zone da rifunzionalizzare)
Il riferimento è alle aree di parcheggio di superficie collocate nell’area dell’antica anti porta fuori le
mura e quindi sull’asse di via Pisana; a cui va aggiunto il lato interno delle mura tra la porta ed il
torrino Santa Rosa e l’adiacente piazzetta di Verzaia.
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2b) 1 CARATTERISTICHE FUNZIONALI
Gasometro
Per il volume del gasometro vanno escluse le funzioni residenziali, commerciali, e terziaria intesa
come: residenza, alberghi, ostelli, negozi, centri commerciali, supermarket, palazzo per uffici, silos
a parcheggio etc.
Le funzioni possibili vanno orientate a quanto previsto dal vigente PRG art. 56
SOTTOZONE G ATTREZZATURE PUBBLICHE DI QUARTIERE.
In quest’ambito sono da privilegiare le attrezzature civili di interesse comune in particolare di tipo:
CULTURALE, ASSOCIATIVO, RICREATIVO.
Sempre seguendo le prescrizioni del PRG nel caso di proposte orientate a formare CENTRI CIVICI
UNITARI è ammissibile la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per una superficie
pari al 25% di quella complessiva.
Essendo già presente nell’area un importante centro anziani la proposta va prioritariamente
orientata alle famiglie inclusi i bambini.
A tale fine si utilizzeranno 2 livelli +un piano tecnico intermedio (le misure esposte a seguire
sono riferimenti approssimati):
- PIANO WELLNESS primo livello mq 900: costituito da più spazi benessere con locali
solarium, massaggi, sauna etc. Va previsto prioritariamente che un’area pari ad almeno mq 250
sia predisposta strutturalmente per essere trasformata in futuro o come miglioria della proposta da
presentare, in vasca natatoria e quindi dotata di un contro solaio sottostante con un vuoto libero di
almeno 2,5 mt di altezza (quota pavimento = livello del suolo, altezza libera 5 mt, solaio 0,5 mt).
- piano tecnico mq 900: utilizzato per centrali tecniche, condotte impiantistiche e magazzini chiusi
al pubblico, sono incluse nella superficie anche le volumetrie dei doppi volumi soprastanti gli spazi
del piano wellness, così come l’ingombro di ribassamenti del piano soprastante destinato a spazi
ludici per bambini (quota pavimento + 5,5 mt dal livello del suolo, h libera 2,5 mt; solaio 0,5 mt).
- PIANO ATTREZZATO secondo livello mq 900 costituito al minimo dalle seguenti funzioni:
spazio bambini con sala ludica dotata di ribassamenti di pavimento, con una superficie complessiva
di almeno 200 mq, sala attività motorie per adulti circa 210 mq; spazio ristoro/caffetteria e/o
commerciale pari al 25% del tot. e comunque contenuto in 400 mq (quota +8,5 mt dal livello del
suolo, altezza libera media 4 mt) .
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Il solaio di copertura dovrà essere a volta ribassata con estradosso di bordo che non superi
comunque l’intradosso della trave metallica di collegamento delle colonne in lamiera.
E prioritario creare dei tagli tra i vari solai che mettano in comunicazione visiva, al fine di disporre
di un consistente volume interno libero a tutt’altezza, il piano ATTREZZATO con il piano
WELLNESS (livello del suolo) per almeno il 10% del totale di piano quindi minimo 90 mq. E’
inoltre prioritario creare delle doppie altezze e dei bassi fondi sfruttando la presenza del volume del
piano tecnico intermedio, questo sia per il piano wellness che per quello attrezzato per un minimo
del 20% quindi almeno per 180 mq.
TOTALE EX GASOMETRO mq previsti 1710 + spazi tecnici.
E’ ammesso formulare proposte che aumentino il numero dei piani utilizzabili; comunque contenuti
entro il cerchio delle colonne in lamiera chiodata e con altezza massima esterna coincidente con
l’estradosso della trave di coronamento esistente.
In tale caso si dovrà obbligatoriamente ipotizzare un solo piano completo coincidente con il più
basso livello interrato, di circa 900 mq, mentre i piani superiori dovranno essere di ingombro
ridotto con superficie massima di 600 mq ciascuno sempre al fine di ricreare un importante vuoto
interno a tutt’altezza.
E’ inoltre auspicabile e premiante inserire una o più vasche natatorie nella struttura (previsione
non inserita nello studio di fattibilità), da considerarsi un sostanziale arricchimento del necessario
recupero.
Stazione di pompaggio
La previsione è quella di un recupero dell'edificio come reception e ingresso principale al nuovo
gasometro, attuando conseguentemente il taglio della muraglia esterna nella zona coperta di
contatto tra i due volumi.
Carbonaia
Per quanto riguarda la carbonaia l’ipotesi è quella del centro servizi; inclusi uffici e / o una sala
polivalente a supporto della struttura principale (gasometro). A tal fine è ammissibile una chiusura
esterna vetrata capace di garantire la leggibilità della struttura originaria ed un normale uso dello
spazio interno che viene quindi confermato in circa 200 mq utili.
Parcheggi
Parcheggio interrato Viale Ariosto
L’area è attualmente utilizzata come parcheggio di superficie sul sedime delle antiche mura lungo il
viale Ariosto; si prevede possa essere utilizzata per l’inserimento di un parcheggio interrato su due
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livelli pari ad almeno 40 +40 posti di cui almeno il secondo livello affittato ai soli residenti ed il
primo ad ore. L’area d’ingombro del parcheggio si presume sia di circa 15 x 100 mt con un lato
lungo coincidente con le antiche mura.
TOTALE mq previsti 3000.
La piazza superiore deve restare libera ed attrezzata per mercati rionali; va prioritariamente
aggiunto un percorso in quota ed una scala per consentire ed agevolare la visita della porta S.
Frediano ed il ripristino del percorso lungo le mura.
Parcheggi da rifunzionalizzare
A questo sopra si aggiunge la possibilità di ulteriori 80 posti a pagamento recuperabili nell’area
dell’anti porta verso l’esterno e lungo il lato interno delle mura e nella piazzetta di Verzaia,
unitamente ad un riassetto del verde e dell’arredo urbano.
TOTALE mq previsti 1000.
2b) 2 DESCRIZIONE TECNICA
Ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità paesaggistica
dell’opera da progettare, delle caratteristiche e dei collegamenti con il contesto, nonché delle misure
idonee a salvaguardare la tutela ambientale ed i valori culturali e paesaggistici l’intervento si
incentra sostanzialmente sul nuovo parcheggio interrato sul Viale Ariosto e sul recupero dell’ex
gasometro.
2b) 2.1 Nuovo parcheggio interrato Viale Ariosto
L’area già attualmente è utilizzata come parcheggio di superficie asfaltato con la presenza di alcune
alberature non omogenee fra loro.
La proposta è quella di realizzare un volume completamente interrato permettendo così di ridurre a
zero l’impatto paesaggistico rispetto allo stato di fatto. Il nuovo volume interrato permetterà inoltre
di sostenere un nuovo camminamento leggero ed aereo necessario a ripristinare il collegamento
fisico originariamente rappresentato dalle mura e quindi rendere nuovamente possibile la salita ai
locali interni della porta Pisana. Questo avverrà tramite l’obbligatoria presenza di una passerella in
quota e di una nuova scala di collegamento a ripristinare il tratto di mura demolito ed il conseguente
sistema di connessione.
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Al fine di salvaguardare i valori ambientali e culturali presenti sarà prioritario prevedere una
pavimentazione di qualità della nuova copertura del parcheggio, finalizzata all’utilizzo come spazio
di mercato rionale. Ancora più importante sarà, ai fini della tutela delle mura riscoperte, l’obbligo
di non addossare alle stesse le nuove strutture lasciando quindi una zona di rispetto tra nuove
strutture a sbalzo e mura antiche.
2b) 2.2 Recupero ex gasometro
La struttura è composta da tre elementi: la corona muraria, le colonne metalliche di coronamento ed
il serbatoio interno.
Per i primi due va considerato il restauro conservativo integrale e filologico con l’eccezione di due
nuove aperture di massimo 1,8 mt di luce libera, sulla corona stessa di cui una prioritariamente nel
punto di contatto con l’ex stazione di pompaggio, quindi virtualmente invisibile e la seconda,
ragionevolmente contrapposta alla prima, destinata ad uscita di sicurezza dalla nuova struttura.
Quest’ultima risulterà quindi l’unica trasformazione visibile degli elementi monumentali esistenti.
Il terzo elemento, quello centrale di tutto il recupero, è il volume dell’ex serbatoio. Come già detto
detta struttura è degli anni 50 e non appare possibile attuarne, per motivi tecnici e logistici, il
recupero completo ne va quindi prevista la demolizione con l’obbligatoria accortezza di conservare
all’interno della nuova struttura uno spicchio di limitata larghezza ma a tutt’altezza del serbatoio
metallico, più elementi o piccole porzioni di particolare interesse tecnico e o costruttivo.
In ogni caso è prioritario, in ossequio al principio di tutela paesaggistica ed architettonica esistenti,
limitare l’altezza di gronda del nuovo volume a quella del limite superiore della trave di
collegamento tra le colonne metalliche. Inoltre il nuovo volume deve prioritariamente richiamare
anche nelle finiture e forme l’originario serbatoio riecheggiandone materiali e sagoma.
A tale fine anche la copertura dovrà prioritariamente essere a cupola fortemente ribassata come
l’attuale copertura del serbatoio.
2b) 3 TECNICHE COSTRUTTIVE
2b) 3.1 Specifiche generali
Stazione di pompaggio
Per quanto riguarda la stazione di pompaggio è ammissibile solo il mantenimento delle
caratteristiche originali con l’esclusione di una modifica parziale delle aperture esistenti e
l’eventuale inserimento di elementi di protezione delle aperture a vetro di limitato impatto.
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Carbonaia
La carbonaia va conservata tal quale ammettendo unicamente un nuovo solaio interno di tipo
leggero, il posizionamento di una cortina completamente vetrata a chiudere sui lati e l’inserimento
nella parte centrale di servizi, volumi tecnici e collegamenti verticali. Comunque le parti non vetrate
della cortina esterna non potranno prioritariamente superare un terzo del totale della superficie
esterna.
Gasometro
Va completamente salvaguardata la corona muraria esistente cosi come i pilastri in acciaio
ottocenteschi con l’esclusione dell’eventuale inserimento di un nuovo impianto di illuminazione sul
traliccio esterno. Per conseguenza il nuovo volume, coincidente con quello dell’ex serbatoio, sarà
interno alla corona dei pilastri.
La corona potrà essere forata in soli due punti contrapposti: uno tra ex stazione di pompaggio e la
muratura ed il secondo sul perimetro in contrapposizione al primo.
Per il gasometro va ipotizzato un volume contenuto all’interno della corona muraria esistente con
un altezza massima della linea di gronda pari alle colonne cioè circa 13 mt dal suolo, con un
numero massimo di livelli interni pari a 4 + un livello tecnico interrato. In qualunque caso vanno
comunque ipotizzati uno o più vuoti centrali utile a rendere visibile il volume interno per tutti i
livelli, seppure per una porzione.
Va inoltre prevista la salvaguardia di parti significative o singoli elementi della struttura in acciaio
del serbatoio da collocarsi all’interno della nuova struttura.
L’involucro esterno deve richiamare la struttura industriale originaria garantendo continuità
materiale e geometrica, inclusa una copertura a volta circolare ribassata che segua la sagoma
dell’originario serbatoio. Le aperture andranno inserite dietro una cortina continua permeabile alla
luce ed all’aria capace di evocare la continuità del cilindro originario.
Parcheggio interrato Viale Ariosto
Il nuovo parcheggio interrato sul viale Ariosto dovrà essere realizzato in aderenza con la parte
interrata delle mura sopravvissuta alle demolizioni, senza intaccarne la struttura.
Il nuovo edificio interrato dovrà prevedere la possibilità di visitare i sedimi murari previsti
valorizzandone il dialogo con i nuovi elementi anche con l’uso di strutture a sbalzo che permettano
il passaggio della luce naturale dall’alto tra mura e solai.
Particolare attenzione andrà data alla pavimentazione della piazza coincidente con la copertura del
parcheggio sottostante; detta pavimentazione dovrà escludere la sosta di veicoli e privilegiare la
possibilità d’uso come mercato. Andranno inoltre inseriti degli elementi verticali collegati con una
passerella che permettano di ricostruire il percorso delle mura demolite avendo attenzione a renderli
44
adatti a sostenere delle essenze verdi che possano ripristinare la presenza delle alberature da tagliare
per realizzare il parcheggio. La stessa attenzione alla presenza di verde andrà posta nell’arredo
dell’intera piazza
Infine andrà realizzata una leggera scala di collegamento tra il piano della nuova piazza e quello del
percorso per consentire un ascesso alla porta S. Frediano.
Parcheggi da rifunzionalizzare
Nelle immediate vicinanze del gasometro esistono tre aree a parcheggio: via lungo le mura di S.
Rosa; Piazza di Verzaia, la parte iniziale della via Pisana; che andranno inserite nella proposta come
aree soggette ad un nuovo disegno urbano al fine di una razionalizzazione e reperire nuovi
parcheggi con interventi leggeri e superficiali.
Particolare attenzione andrà posta nell’implementare la presenza di nuove alberature nella
riorganizzazione degli spazi.
2b) 3.2 Note costruttive
Importanti note tecniche
Va tenuto presente che il gasometro è vincolato con specifico decreto, che rappresenta la più antica
struttura industriale di Firenze e che i criteri propri della sua conservazione andranno condivisi con
la competente Soprintendenza.
Il serbatoio del gasometro è inattivo da circa 40 anni e quindi certo che al suo interno sono presenti
acque presumibilmente contaminate, la cui rimozione e smaltimento andrà considerata con la
massima attenzione. Altrettanta attenzione andrà posta nei confronti della demolizione della
struttura in ferro di circa 50 anni fa di cui almeno una porzione significativa (spicchio d’angolo di
almeno 10 mq o altro) andrà conservata e resa fruibile nell’intervento di trasformazione.
Gasometro:
L’intervento architettonico prevalente coinvolge la struttura dell’ex gasometro che si compone
sostanzialmente di due parti:
quella seminterrata (basamento in pietra)
quella esterna contenuta nella gabbia delle 16 colonne ottocentesche in lamiera chiodata.
Il futuro intervento dovrà confrontare con una serie di problematiche costruttive di seguito elencate.
Fondazioni:
si escludono tipologie classiche di fondazione, estremamente costose (per le dimensioni) e
tecnologicamente superate. Si prevedono pertanto fondazioni di tipo puntiforme (PALI) che
45
permettono la massima flessibilità consentendo di concentrarle solo dove effettivamente necessarie,
mantenendo la fondamentale indipendenza dalla struttura esistente. La fondazione puntiforme sposa
in pieno anche la prevista articolazione dei piani interni che non ricalcano la superficie intera del
gasometro.
Strutture verticali:
a seguito dell'identificazione delle strutture di fondazione, le strutture in elevazione sono previste in
materiale altamente flessibile es. acciaio e o legno lamellare, materiale che consente un'ottima
duttilità permettendo di assecondare agilmente le forme architettoniche che articoleranno gli spazi
interni.
Articolazione dei piani:
per l'organizzazione massima delle funzioni che troveranno sede nel nuovo gasometro la proposta,
non vincolante, di articolazione dei piani è la seguente:
il piano piscina, che si trova nella parte più bassa è l'unico che usa tutti i 900mq disponibili;
tutti i piani superiori (massimo n.3) ne occupano circa il 100% se limitati ad uno e circa il 60%
(circa 600 mq) se pari a due o più con l’aggiunta quindi di un ampio spazio libero su più livelli, sino
ad un massimo di 2700 mq di superficie utile oltre le superfici tecniche al piano interrato.
Quanto sopra descritto impone un’articolazione delle strutture che permetta di ottimizzare gli spazi
fruibili senza che queste divengano presenza predominante.
Chiusure interne:
come conseguenza alla articolazione dei piani, nasce l'esigenza di chiusure interne che realizzino
partizioni non comunicanti tra loro sia dal punto di vista climatico sia dal punto di vista logistico -
funzionale, ma che al tempo stesso permettano la massima permeabilità visiva tra piani e spazi
diversi. Elemento fondamentale diviene la realizzazione di una “facciata interna” che assume un
ruolo centrale sia dal punto di vista architettonico che tecnico - realizzativo, determinante sia per la
gestione dell'illuminazione che per i trattamenti dell'aria.
Chiusure esterne:
La nuova immagine esterna del gasometro dovrà tenere conto di una serie di indicazioni scaturite
dai confronti preliminari con la Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici; su tutti il
fatto che il nuovo volume si dovrà collocare all'interno della gabbia formata dalle colonne in ghisa e
conseguentemente l'idea che la nuova facciata ricalchi la campana in ferro del gasometro in attività,
impone scelte tecniche che dovranno comunque permettere la penetrazione massima della luce
solare all'interno; mascherare parti finestrate che avranno prioritariamente percentuali importanti
nel computo globale delle superfici; permettere eventuali vie di uscita; realizzare un impatto visivo
e cromatico consono al linguaggio del manufatto storico; inserimento “invisibile” di tutta la parte
legata agli impianti tecnologici necessari; realizzazione di un involucro con alte caratteristiche di
contenimento energetico.
46
Carbonaia
Al fine del recupero delle superfici da destinare a nuove funzioni; la struttura attuale deve essere
preservata, di conseguenza il nuovo intervento si dovrà prestare alla massima trasparenza e
leggerezza. Le strutture quindi saranno di tipo lineare es. metalliche e o in legno lamellare, anche in
riferimento alla caratteristica industriale del manufatto. La chiusura esterna si prevede trasparente
su almeno 2/3 della superficie di facciata.
Parcheggi da rifunzionalizzare:
Per le zone di riuso e razionalizzazione dei parcheggi di superficie è richiesta la riorganizzazione
funzionale e di arredo finalizzata all’incremento ed alla messa a reddito dei parcheggi di superficie
esistenti al fine di ottenere la migliore soluzione per l’integrazione con le invarianti infrastrutturali
al contorno. Particolare importanza dovrà essere data alla presenza di essenze verdi intesa come
aumento e miglioramento di quanto esistente.
Parcheggio interrato:
La struttura completamente interrata (n.2 piani), presenta a discapito di una semplicità strutturale
intrinseca, una discreta complessità a causa della dislocazione. Sul lato via Pisana si avvicina al
fronte delle residenze quindi necessita di opere di protezione dello scavo di tipo a diaframmi e
tiranti per tutto lo sviluppo in lunghezza, stessa cosa sul fronte di borgo S.Frediano dove si troverà
un ulteriore difficoltà rappresentata dalla sicura presenza delle mura fiorentine rimaste sepolte dopo
la demolizione del tratto in elevazione tra la porta S.Frediano e la zona verso la Porta Romana. Le
fondazioni anche in questo caso si ipotizzano puntiformi (pali) vista anche la superficialità della
falda acquifera in prossimità dell'Arno. L'operazione prioritariamente comporterà la
riorganizzazione di molti sottoservizi ad oggi alloggiati nel sottosuolo interessato, che rimarranno a
carico dell’A.C. . Si dovranno progettare e realizzare le reti impiantistiche, specificatamente
l’illuminazione pubblica, della zona soprastante il parcheggio che diventerà una zona pedonale
attrezzata.
2b) 3.3 NOTE IMPIANTISTICHE
Tutti gli impianti dovranno essere improntati al massimo contenimento dei fabbisogni energetici ed
orientati all’utilizzo di energie rinnovabili in grado di ottenere una Certificazione Energetica in
classe A.
L’obbiettivo e’ realizzare strutture il più possibile autosufficienti riducendo all’essenziale l’acquisto
di fonti energetiche ed idriche esterne con la possibilità’ di sostanziali risparmi nel riscaldamento,
47
nel condizionamento estivo, nel consumo di acqua potabile e nell’illuminazione; oltre che puntare
all’importante risultato della riduzione e rilascio in atmosfera di anidride carbonica.
Le scelte progettuali dovranno essere effettuate avendo sempre come finalità i seguenti obiettivi:
rispetto delle normative;
benessere degli occupanti;
risparmio energetico;
utilizzo di energie rinnovabili;
flessibilità di esercizio;
garanzia costante del funzionamento;
facilità di manutenzione;
protezione contro gli atti di vandalismo;
riduzione di emissioni in atmosfera (odori, polveri, inquinanti, ecc);
riduzione di emissioni acustiche;
limitazione di impatti visivi;
contenimento e circoscrizione dei campi elettromagnetici.
Dovranno quindi essere considerate e proposte soluzioni che prevedano:
utilizzo di pannelli solari termici e fotovoltaici;
geotermia;
recupero acque piovane;
minimizzazione di consumi acqua potabile;
recuperi energetici dagli effluenti aeriformi e liquidi;
free cooling;
micro cogenerazione (eventuale);
pompe di calore;
gruppi termici a condensazione;
sistemi di distribuzione dei fluidi termo frigoriferi e dell’aria a portata variabile;
apparecchi illuminanti a basso consumo (preferibile lampade a Led);
impianti di illuminazione ordinaria e di emergenza in building automation con controllo del flusso
luminoso;
sistema di Building automation per tutti gli impianti sia meccanici che elettrici.
48
2b) 2.4 NORME TECNICHE DA APPLICARE
EDILIZIA / STRUTTURE
DPR 380/01 del 06.06.2001 E SUE SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI
TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA EDILIZIA
LEGGE REGIONALE 3 GENNAIO 2005, N. 1
Norme per il governo del territorio DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE n.41/R DEL 29.07.2009 Regolamento di attuazione dell’art.37, comma 2, lettera g) e comma 3 della L.R. n.1 del 03.01.2005
DECRETO MINISTERIALE (INFRASTRUTTURE) 14 GENNAIO 2008
Nuove norme tecniche per le costruzioni
CIRCOLARE N. 617 DEL 2 FEBBRAIO 2009
Istruzioni per l’Applicazione Nuove Norme Tecniche Costruzioni di cui al Decreto Ministeriale 14/01/2008
IMPIANTI SPORTIVI
D.M. 18.03.1996 e successive modificazioni e integrazioni
Norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio degli impianti sportivi D.M. 06.06.2005 Modifiche ed integrazioni al decreto ministeriale 18 marzo 1996, recante norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio degli impianti sportivi
Gazzetta Ufficiale N. 51 del 03 Marzo 2003 CONFERENZA PERMANENTE PER I RAPPORTI TRA LO STATO LE REGIONI E LE PROVINCE AUTONOME DI TRENTO E BOLZANO ACCORDO 16 gennaio 2003 Accordo tra il Ministro della salute, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano sugli aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine a uso natatorio LEGGE REGIONALE n.8 DEL 09.03.2006 Norme in materia di requisiti igienico-sanitari delle piscine ad uso natatorio DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE n.23/R DEL 26.02.2010 Regolamento di attuazione della L.R. n.8 del 09.03.2006 BARRIERE ARCHITETTONICHE
LEGGE n.13 DEL 09.01.1989 e successive modificazioni e integrazioni Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati LEGGE N. 62 DEL 27 FEBBRAIO 1989 Modifiche ed integrazioni alla legge 9 gennaio 1989, n. 13, recante disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati D.M. 14 GIUGNO 1989, N. 236, PUBBLICATO IN SUPPL. ORDINARIO ALLA GAZZ. UFF. 23 GIUGNO 1989, N. 145. Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 24 LUGLIO 1996, N. 503. Regolamento recante norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici BENI CULTURALI
DECRETO LEGISLATIVO 22 GENNAIO 2004 N. 42 Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137
49
2b) 4 CRONOPROGRAMMA
1 - PUBBLICAZIONE BANDO E PRESENTAZIONE OFFERTE 120 gg
2 - ESAME OFFERTE 30 gg
3 - INTEGRAZIONI PROGETTO PRELIMINARE 30 gg
4 - APPROVAZIONE PROGETTO PRELIMINARE 30 gg
5 - STIPULA CONVENZIONE 30 gg
6 - CONFERENZA DEI SERVIZI
(elaborazione progetto definitivo + convocazione conferenza) 120 gg
7 - ESECUZIONE OPERA 720 gg
50
2b) 5 STIMA SOMMARIA
n. EDIFICI/FABBRICATI mq costo
unitario costo per superficie
parziali
1 volume ex Gasometro (demolizioni) 900 249 224.100
predisposizioni sottopiano vasca
recupero primario (strutture ecc.) 900 228 205.200
PIANO WELLNESS
recupero primario (strutture, impianti ecc.) 900 384 345.600
recupero secondario (finiture ecc.) 900 685 616.500
piano tecnico
recupero primario (strutture ecc.) 900 418 376.200
PIANO ATTEZZATO
recupero primario (strutture, impianti ecc.) 900 384 345.600
recupero secondario (finiture ecc.) 900 1.028 924.750 3.037.950
2 ex legnaia (lavori preparatori) 200 120 24.000
recupero primario (strutture ecc.) 200 380 76.000
recupero secondario (finiture ecc.) 200 768 153.600 253.600
3 ex stazione di pompaggio 50
recupero secondario (finiture ecc.) 50 576 28.800 28.800
4 parcheggio interrato (lavori preparatori) 1.800 80 144.000
recupero primario (strutture. impianti ecc.) 2.400 532 1.276.800
recupero secondario (finiture ecc.) 2.400 192 460.800 1.881.600
5 piazza in copertura parcheggio 1.800 126 226.800 226.800
6 percorso in quota 130 528 68.640 68.640
7 riorganizzazione parcheggi di superficie 1.000 143 143.000 143.000
8 attrezzature 1.800 200 360.000 360.000
COSTO TOTALE PARAMETRICO STIMATO arrotondato 6.000.000
NOTA: costi parametrici comprensivi di IVA ed oneri tecnici e generali.
Quote d’incidenza delle categorie dei lavori
di cui all’allegato A ed art. 61 D.P.R. 207/2010
OG 2 restauro e manutenzione classe V fino ad euro 5.165.000
OS 3 impianti idrici e sanitari classe I fino ad euro 258.000
OS 23 demolizioni di opere classe II fino ad euro 516.000
OS 24 verde ed arredo urbano classe II fino ad euro 516.000
OS 28 impianti termici e di condizionamento classe II fino ad euro 516.000
OS 30 impianti elettrici classe II fino ad euro 516.000
51
ELABORATI PROGETTUALI
art. 14 comma 2 c D.P.R. 207/2010
schema rete fognaria esitente
schema rete idrica esistente
52
3
2
1
4
5
6
1
EX STAZIONE DI POMPAGGIO
2
EX LEGNAIA
3
PIAZZA DO VERZAIA E PARCHEGGIO
4 DI VIA LUNGARNO SANTA ROSA
PARCHEGGIO ANTIPORTA VIA PISANA
5
AREA PARCHEGGIO INTERVENTO
6
SERBATOIO EX GASOMETRO
VIALE ARIOSTO
COMUNE DI
FIRENZE
SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO
NOME DEL FILEELABORAZIONE
GRAFICA
PLANIMETRIA Santi Garufi gasometro 1 24.11.2011
GENERALE
*
*FONDAMENTA DELLE MURA
AP 01
53
3
2
1
PIANTA WELLNWSS PIANTA PIANO PIANO PIANTA PIANO TECNICORISTORANTE/COMMERCIALE
VASCA NUOTATOIA
PREDISPOSIZIONE
NOME DEL FILEELABORAZIONE
GRAFICA
AP 02
SCHEMA RECUPERO
EX GASOMETRO
Santi Garufi gasometro 1 24.11.2011
COMUNE DI
FIRENZE
SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO
6,00
9,00
0,000,00
1
54
3
2
1
NUOVO VARCO 1.8ML
SCHEMI STAZIONE COMUNE DI
FIRENZE
SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO
DI POMPAGGIO ED EX LEGNAIA
AP 03
Santi Garufi gasometro 1 24.11.2011
EX STAZIONE DI POMPAGGIO DI POMPAGGIO E EX LEGNAIA
EX LEGNAIA
NOME DEL FILEELABORAZIONE
GRAFICA
2 3
55
3
2
1
4
5
6
COMUNE DI
FIRENZE
S ERVIZIO BE LLE ARTI E FAB BRICA DI PALAZZO VECCHIO
Schema Nuovo Parcheggio
Interrato
*
6
FONDAMENTA DELLE MURA
AP 04
56
VEDUTA GENERALE AREA INTERVENTO
GASOMETRO
57
ENTRATA VIA DELL’ANCONELLA
EX LEGNAIA
58
GASOMETRO E STAZIONE DI POMPAGGIO
PIAZZA DI VERZAIA – VIA LUNGO LE MURA DI SANTA ROSA
59
VIALE ARIOSTO
VIALE ARIOSTO
60
ELABORATO TECNICO ECONOMICO
art. 14 comma 2 d D.P.R. 207/2010
Nella presente sezione è condotta un’analisi delle principali caratteristiche delle attività economiche
proposte nel progetto di riqualificazione funzionale dell’area EX Gasometro del Comune di Firenze.
L’analisi è finalizzata ad ottenere una previsione delle condizioni di fattibilità economico-
finanziaria dell’investimento.
Attraverso la definizione di una serie di ipotesi di investimento, operative e finanziarie, si è giunti
alla definizione del Punto di pareggio economico (Break even point) delle attività previste nel
progetto di riqualificazione. In altri termini, verranno fornite indicazioni generali e primariamente di
natura economica circa il volume minimo di attività che le attività oggetto di investimento dovranno
generare al fine di raggiungere il punto di pareggio. Quest'ultimo rappresenta il fatturato in
corrispondenza del quale l'azienda raggiunge l'equilibrio economico, vale a dire un ammontare di
ricavi in grado di coprire i costi di competenza del medesimo periodo. Pertanto, in corrispondenza
di tale fatturato l'azienda non consegue né un utile né subisce una perdita. Gli aspetti finanziari
nell'idea di progetto di riqualificazione presentata sono di secondaria importanza essendo le attività
previste essenzialmente attività operanti con flussi di cassa molto prossimi al verificarsi dei flussi
economici. Molto importante risulta invece l'ipotesi riguardante la struttura finanziaria
dell'iniziative posta a base dell'analisi, vale a dire il finanziamento del progetto da parte del
potenziale soggetto privato, vale a dire il finanziamento dell'investimento avviene con il 30% di
capitale proprio e la rimanente parte con l'accensione di un prestito a lungo termine da rimborsare in
20 anni.
Si sottolinea che i dati di seguito presentati sono frutto di ipotesi di attività che pertanto potrebbero
essere modificate in relazione alle scelte che verranno operate con riferimento alla struttura degli
investimenti, alle modalità di finanziamento degli stessi, alle caratteristiche ed al posizionamento
strategico delle attività che andranno a definire il progetto di riqualificazione funzionale dell’area
dell’Ex Gasometro. Esse, inoltre, risentono anche delle caratteristiche del contesto di mercato, sia in
termini di potenziale di domanda, sia in relazione al contesto competitivo di riferimento in cui
l'iniziativa imprenditoriale va ad essere realizzata.
In questa ipotesi di sviluppo dell'analisi di sostenibilità economico-finanziaria di progetto, nessuna
remunerazione per la concessione dei servizi da parte dell’amministrazione viene presa in
considerazione né vengono considerati in modo esplicito i costi per l’indebitamento a breve
necessario per esigenze di elasticità di cassa o per la creazione di una scorta minima che per di più
per le tipologie di attività ricomprese nel progetto non risulta essere nemmeno di elevato ammontare
fisico e finanziario. Per tali motivi, ed ipotizzando una continua ricostituzione delle scorte della
liquidità di cassa in funzione del volume di attività realizzato, i costi relativi a questi ultimi elementi
61
sono stati considerati, per ogni singola tipologia di attività, all'interno del valore dell'incidenza
unitaria del costo variabile utilizzata per lo sviluppo dell'analisi.
Di seguito si presenta una panoramica dei tratti caratteristici delle attività che, sulla base delle
indicazioni progettuali fornite, formeranno oggetto di investimento. Inoltre, saranno fornite le
ipotesi economico-finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio e l'ammontare di
quest'ultimo con riferimento sia alle attività nella loro interezza che al recupero dei soli costi fissi di
investimento.
I dati e le informazioni di seguito riportate sono tratte dai Documenti metodologici degli Studi di
settore condotti dall’Agenzia delle Entrate ed attualmente disponibili.
ATTIVITÀ COMMERCIALE - NEGOZI SPORTIVI6
Oggetto dello studio sono le attività economiche classificate al CodiCe ATECO 2007 "47.67.10
Commercio al dettaglio di articoli sportivi, biciclette e articoli per il tempo libero"
Le aziende dei due cluster (cluster 1 e 14) presi a riferimento nel presente report ed analizzate nello
studio di settore sono complessivamente 2761.
Le imprese dei cluster si contraddistinguono per un assortimento orientato a prodotti tecnico
sportivi per varie discipline (tennis, basket, sport invernali, etc.) da cui ottengono complessivamente
il 45/47% dei ricavi. L'offerta comprende anche abbigliamento casual e calzature (21/43% dei
ricavi). Il 10% delle aziende comprese nel cluster offre inoltre servizi di noleggio o deposito o
manutenzione di attrezzature sportive per la montagna con un'incidenza sui ricavi del 7%.
Un ulteriore elemento di caratterizzazione è rappresentato dal ricorso a ditte produttrici quale
principale fonte di approvvigionamento (89% degli acquisti).
Le aree destinate all'esercizio dell'attività si articolano in locali per la vendita e l'esposizione interna
della merce di 100 mq e locali adibiti a magazzino di 36 mq; l'esposizione verso l'esterno si estende
su sette metri lineari.
Le aziende dei cluster considerati sono organizzate prevalentemente sottoforma di ditta individuale
(44/56% dei casi) e società di persone (32/43% dei casi). In entrambi i cluster, per lo svolgimento
dell'attività si fa riferimento a 2 addetti (lavoratori dipendenti nel 40/50% dei casi).
Per una definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria (determinazione
del Punto di Pareggio economico) dell’attività commerciale nel settore sportivo, si è ipotizzato
quanto segue:
6 Nota Tecnica e Metodologica Studio di Settore UM08U. Agenzia delle Entrate.
62
- Investimento iniziale pari a 306.400 Euro.
- Costi fissi operativi per un totale di circa 94 mila euro anno comprendenti il costo del
personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi, le tasse;
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni e pari a circa 16.000 euro
anno;
- Costi fissi finanziari per circa 10.000 euro anno derivanti da un’ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a
tasso fisso del 5%. Il rimborso del prestito dovrebbe generare un esborso finanziario annuo d
circa 17 mila euro.
- Incidenza dei Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 40%.
In base alle ipotesi effettuate, la gestione dell'attività commerciale dovrebbe arrivare al Break Even
Point con il raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 200 mila euro.
Ipotizzando un’operatività di 12 mesi all'anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di
circa 17 mila euro.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 43 mila euro di fatturato all'anno.
AREA FITNESS/BENESSERE
Un piano della struttura deve essere destinato, in base al progetto, alla realizzazione di attività
legate al fitness ed al benessere. Di queste due tipologie di attività, dopo averne presentato le
caratteristiche in base agli studi di settore, ne sarà presentata un'analisi economica cumulativa.
A) SPA - CENTRO BENESSERE7
L’analisi fa riferimento alle attività codificate con codice ATECO 2007 96.04.10 - Servizi di centri
per il benessere fisico (esclusi gli stabilimenti termali).
In relazione al servizio offerto, nell’ambito della macro classe di riferimento si distinguono centri
specializzati in trattamenti dimagranti; attività ginniche, servizi di solarium, massaggi.
A questi si aggiungono due gruppi omogenei che presentano una gamma più ampia e combinata di
servizi: in un caso si tratta di servizi di benessere di base quali massaggi, depilazione, trattamenti
viso e corpo; nell’altro caso i servizi comprendono anche il bagno turco. Questa ultima categoria di
offerta viene individuata come CENTRO BENESSERE.
7 Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore UG95U Servizi dei Servizi di centri per il benessere fisico(e stabilimenti
termali).
63
Sulla base alle caratteristiche dell’investimento desumibili dall’ipotesi progettuale proposta per la
riqualificazione funzionale dell’EX Gasometro, la formulazione dell’offerta della SPA/CENTRO
BENESSERE dovrà assumere le caratteristiche delle categoria più ampia di offerta combinando
servizi tradizionali dei centri per il benessere fisico a servizi innovativi tradizionalmente offerti nei
centri termali.
Dalle rilevazioni effettuate nello Studio di Settore di riferimento su un numero di 234 imprese, i
CENTRI BENESSERE effettuano prevalentemente massaggi (22% dei ricavi), trattamenti corpo
(12%), solarium (10%), depilazione (9%), trattamenti viso (8%) e manicure/ricostruzione
unghie/pedicure (6%).
Tra i servizi forniti figurano anche idromassaggi (9% dei ricavi nel 39% dei casi) e trattamenti
dimagranti (14% dei ricavi nel 37%). Circa la metà dei soggetti integra l’offerta di servizi con la
vendita di prodotti cosmetici (7% dei ricavi).
La clientela è formata quasi esclusivamente da privati (97% dei ricavi).
Per quanto riguarda la natura giuridica, le aziende appartenenti al cluster sono prevalentemente
società (54% di capitali e 31% di persone) e, in misura minore, ditte individuali (15%).
Il numero di addetti complessivamente occupati è pari a 4 unità, di cui 3 dipendenti, fra i quali si
rileva la presenza di 2 estetisti.
Gli spazi destinati all’attività sono articolati mediamente in
- 87 mq di locali destinati esclusivamente a estetica (solarium, massaggi estetici etc.);
- 46 mq di locali destinati a spogliatoi, servizi docce e igienici;
- 35 mq di locali destinati esclusivamente a ufficio/ segreteria/reception.
Il 32% dei soggetti dispone inoltre di 134 mq destinati esclusivamente ad attività fisica e sportiva.
La dotazione di beni strumentali comprende 1 bagno turco, 1 sauna, 1 vasca idromassaggio, 1
doccia solare e 3-4 lettini per massaggi.
Il 40% circa dei soggetti dispone anche di 1-2 lampade solari viso e 1 lettino solare. Circa un terzo
dei soggetti possiede infine 1-2 elettrostimolatori e 1 pressomassaggio estetico.
B) PALESTRA8
L’analisi ha per oggetto le attività economiche classificate al codice ATECO 2007 “92.61.6 .
Gestione di palestre”. In particolare si fa riferimento a due cluster individuati come GESTIONE
DI PALESTRE CON OFFERTA DIFFERENZIATA DI ATTIVITÀ SPORTIVE e GESTIONE DI
PALESTRE DI MEDIE DIMENSIONI.
Le aziende del primo cluster (analisi condotta su 282 soggetti) affiancano alle attività tipiche della
palestra di fitness/body building l’offerta di altre specialità sportive quali yoga, sport da
combattimento, arti marziali, squash e nuoto.
8 Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore SG83U.
64
Esse sono, nel 79% dei casi , organizzate in forma societaria.
Svolgono attività di gestione di palestre in una struttura di dimensioni grandi, con 1.196 mq di
superficie complessiva, di cui 521 mq destinati ad attività fisica e sportiva al chiuso, 275 mq
destinati ad attività all’aperto, 158 mq di spogliatoi, 45 mq di locali destinati ad ufficio e 11 mq di
solarium/estetica/massaggi.
Le attività prevalenti sono quelle tipiche delle palestre: ginnastica dolce e stretching (34 corsi
collettivi), aerobica e step (86 corsi collettivi), spinning (19 corsi collettivi), e fitness ( 55 corsi
collettivi).
Sono presenti anche corsi di arti marziali (il 39% ne organizza 24), sport da combattimento (il 23%
organizza 25 corsi), yoga e meditazione (il 12% organizza 27 corsi) e attività svolte in piscina: il
16% dei soggetti organizza corsi di ginnastica in acqua, il 9% organizza corsi di nuoto per adulti e il
16% per bambini.
Tali attività sono svolte con l’ausilio di due istruttori ISEF, tre istruttori/insegnanti/maestri e con un
addetto per la parte amministrativa.
La modalità di accesso alla struttura è, per il 74% dei ricavi, realizzata tramite quote e tessere
(prevalentemente mensili, ma anche trimestrali e annuali).
La tipologia della clientela è costituita da privati/soci.
I costi di pubblicità/propaganda, manutenzione e riparazione delle apparecchiature e dei macchinari,
i costi di istruttori/ insegnanti/maestri e di servizi esterni di pulizia risultano elevati.
Coerentemente con l’attività esercitata, la dotazione strumentale è ampia e costituita da 22
postazioni fitness/body building, 8 macchine cardio fitness, 5 spinning, 1 sauna e bagno turco.
Le aree attrezzate rilevate sono: una palestra fitness/body building al chiuso e, nel 77% dei casi, 1-2
palestre per altre attività.
Sono inoltre presenti: nel 10% dei casi, una piscina fino a 10 mt al chiuso e, nel 12% dei casi, una
piscina da 10 a 25 mt al chiuso, mentre il 20 % indica la presenza di 1-2 campi da squash.
Con riferimento al cluster GESTIONE DI PALESTRE DI MEDIE DIMENSIONI (378 aziende
esaminate), l’attività svolta è quella tradizionale delle palestre di fitness/body building e sono
organizzate in forma societaria nel 72% dei casi.
Hanno una struttura di dimensioni limitate: 513 mq di superficie complessiva di cui 326 mq
destinati ad attività sportiva al chiuso, 97 mq di spogliatoi e 35 mq di uffici.
Le attività svolte prevalentemente sono: ginnastica dolce e streching (24 corsi collettivi), aerobica e
step (70 corsi), spinning (15 corsi) e fitness/body building (51 corsi), tramite l’ausilio di un
istruttore ISEF e di un istruttore/insegnante/maestro.
I ricavi vengono realizzati per il 73% tramite quote e tessere (prevalentemente mensili, ma anche
trimestrali e annuali).
65
La clientela è costituita per il 97% da privati/soci.
Fra le voci di spesa, oltre ai costi di manutenzione di apparecchi e macchinari e ai costi per
insegnanti/maestri, presenti in misura limitata, importanti risultano quelli per pubblicità e
propaganda.
La dotazione di beni strumentali è ampia e composta da 23 postazioni fitness/body building, 8
macchine cardio fitness, 4 spinning e una sauna/bagno turco.
Le aree attrezzate rilevate sono due palestre fitness/body building al chiuso.
Per la definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria dell’attività di
gestione delle ATTIVITÀ FITNESS/BENESSERE (determinazione del Punto di Pareggio
economico), si è ipotizzato quanto segue:
- Investimento iniziale pari a 1,9 Milioni di Euro.
- Costi fissi operativi per un totale di circa 195 mila euro anno comprendenti anche il costo
del personale a tempo pieno, i costi per utenze, i costi di locazione finanziarie delle
attrezzature, pubblicità, oneri amministrativi, tasse.
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 92 mila euro.
- Costi fissi finanziari per circa 60 mila euro anno (derivanti da un ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a
tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota
capitale e interessi è pari a circa 102 mila euro.
- Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 35%,
In relazione alle ipotesi effettuate, il FITNESS/BENESSERE dovrebbe arrivare al Break Even Point
con il raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 535 mila euro all'anno.
Ipotizzando un’operatività di 10 mesi all'anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di
circa 54 mila euro.
Considerando una quota media mensile di ricavo per utente pari a 80 Euro, il dato si traduce in un
numero di circa 669 utenti.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 236 mila euro di fatturato all'anno.
RISTORANTE 9
Per l’analisi dell’attività di ristorazione compatibili con gli spazi destinati a tale attività dal progetto
di riuso funzionale dell’EX Gasometro, si fa riferimento a diverse tipologie di offerta che vanno
9 Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore UG36U.
66
dalla ristorazione con servizio al tavolo di tipo tradizionale, a forme di ristorazione collettiva tipo
self service fino a prevedere forme di ristorazione per eventi del tipo Catering/ banqueting.
Di seguito si presentano le caratteristiche mediamente rilevate attraverso gli studi di settore per le
tipologie di attività compatibili con gli spazi disponibili.
Ristoranti Di Grandi Dimensioni (836 esercizi esaminati)
Il cluster è formato da esercizi che effettuano ristorazione con servizio al tavolo (89% dei ricavi).
La gestione avviene in prevalenza attraverso forme societarie (53% società di capitali, 38% società
di persone).
Il numero totale degli addetti è pari a 14 di cui 12 dipendenti. Nel settore è frequente il ricorso a
contratti a termine (il 54% degli esercizi retribuisce mediamente 1042 giornate ai dipendenti a
termine a tempo pieno, mentre il 46% retribuisce 389 giornate ai dipendenti a termine a tempo
parziale.
Gli esercizi sono dotati di spazi interni destinati alla vendita / somministrazione (302 mq) con 183
posti a sedere; il 65% dei soggetti dispone di spazi esterni destinati alla somministrazione (140 mq
con circa 100 posti a sedere )
La superficie destinata alla cucina è di circa 70 mq ed è attrezzata con 10 fuochi, e piastre, 3 forni a
gas e/o elettrici, 1 impastatrice, 1 friggitrice, 2 lavastoviglie, 6 frigoriferi, 2 celle frigorifere e 2
congelatori.
Self Service di Grandi Dimensioni (Esercizi esaminati 222)
Il cluster è formato da esercizi che effettuano ristorazione self-service (70% dei ricavi). Nel 14% dei
casi il servizio viene fornito nella doma di free flow (self service ad isole), nei restanti casi si tratta
di self service tradizionale.
Le imprese del cluster sono organizzate prevalentemente sotto forma di società di capitali (66% dei
casi) ed occupano 16 additi di cui 14 dipendenti. Anche in questo caso è frequente il ricorso a
contratti a termine (il 44% degli esercizi retribuisce 834 gornate ai dipendenti a termine a tempo
parziale e il 37% retribuisce 946 giornate ai dipendenti a termine a tempo pieno.
La struttura comprende spazi interni destinati alla vendita/somministrazione di circa 303 metri
quadri con 172 posti a sedere; il 46% dei soggetti dispone di spazi esterni destinati alla
somministrazione (137 mq con circa 85 posti a sedere).
La superficie utilizzata per la preparazione dei pasti è di circa 76 mq e gli spazi destinati a deposito
alimenti occupano 69 mq. La dotazione di beni strumentali comprende 7 fuochi e piastre, 2 forni a
gas e/o elettrici, 2 friggitrici, 2 lavastoviglie, 5 frigoriferi, 2 celle frigorifere e 2 congelatori.
67
Per il 64% dei soggetti il 15% dei ricavi deriva da emissione di fatture verso società che gestiscono
buoni pasto. Il 21% degli esercizi dichiara di appartenere ad una catena di franchising.
Imprese di Grandi Dimensioni che Forniscono Servizi di Banqueting (103 Imprese)
Le imprese del cluster sono quasi esclusivamente società (72% di capitali e 24% di persone) e
occupano 12 addetti di cui 10 dipendenti.
I servizi vengono effettuati principalmente in occasione di colazioni di lavoro, meeting, convegni e
cene aziendali (52% dei ricavi) e in occasioni di feste private e cerimonie (34% dei ricavi).
La superficie utilizzata per la preparazione misura circa 119 mq ed è attrezzata con 7 fuochi/piastre,
forni con capacità complessiva di 11 teglie, un abbattitore termico. Le imprese del cluster
dispongono inoltre di 5 cucine mobili e tre automezzi.
La definizione di massima delle condizioni di fattibilità economico finanziario dell’attività in
oggetto, ipotizza per l’attività di Ristorazione prevista nell’ambito del progetto di riuso funzionale
dell’ex gasometro, la costruzione di un’offerta composta da un servizio di self service per il pranzo,
da un servizio di ristorazione tradizionale per la cena e da un servizio di ristorazione per eventi
(banqueting).
Le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio sono le seguenti:
- Investimento iniziale pari a 880 mila Euro.
- Costi fissi operativi per un totale di circa 160 mila euro anno comprendenti il costo del
personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi e le tasse.
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 44 mila euro
all'anno.
- Costi fissi finanziari per circa 30 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a
tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota
capitale e interessi è pari a circa 50 mila euro.
- Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 45%,
In relazione alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione della RISTORANTE dovrebbe arrivare al
Break Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 425 mila euro all'anno.
Ipotizzando un’operatività di 11 mesi anno, per 26 giorni mese, il dato si traduce in un fatturato
minimo mensile di circa 39 mila euro.
68
Considerando un prezzo medio a prestazione pari a 20 Euro (dato ponderato considerando la
combinazione dell’offerta precedentemente esposta), il dato si traduce in un numero di circa 1950
pasti mensili, cioè di 75 giornalieri.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 134 mila euro di fatturato all'anno.
AREA LUDICO RICREATIVA10
Tale area di attività deve essere destinata a fornire un servizio a favore delle famiglie ed in
particolare a favore dei bambini. Nono stante la tendenza del tasso di natalità nel nostro Paese sia
molto bassa ed in continuo decremento, ad eccezione di quella facente capo alla popolazione
straniera, la complessità gestionale della vita ordinaria di qualsiasi famiglia porta ad un continuo
incremento dei servizi richiesti dalle famiglie e rivolti verso i bambini. A tal fine di particolare
interesse sono le iniziative imprenditoriali delle ludoteche
Da questi e da altri fattori nasce l’interesse per una pluralità di servizi dedicati alla cura e al
divertimento dei più piccoli. Avviare un’impresa in questo settore significa principalmente lavorare
a contatto con l’infanzia, oltre che rapportarsi con gli adulti. Significa occuparsi della custodia dei
minori, ma anche del loro divertimento e della loro crescita attraverso il gioco.
Si tratta di un universo di attività molto vario, che racchiude tipologie di servizi tra loro
potenzialmente molto differenti ma accomunati dal fatto di essere rivolti ad una specifica fascia
d’età.
Un baby parking, una ludoteca e un centro giochi sono attività che, pur rivolgendosi ad una stessa
fascia d’età, presentano delle caratteristiche differenti le une dalle altre, soprattutto in termini di
servizi offerti. E, proprio in virtù di questa loro differenza, è possibile pensare a forme di
integrazione tra le tre tipologie di attività, e quindi trattarle come attività a sé stanti, ma anche come
servizi che possono essere coordinati ed integrati in un’unica struttura.
Inoltre, è bene precisare che i baby parking, le ludoteche e i centri gioco non devono essere confusi
con gli asili nido. Si tratta, infatti, di attività differenti, soprattutto dal punto di vista legislativo. Tra
le maggiori differenze vi sono i minori vincoli strutturali a carico dei locali, gli orari di
funzionamento ridotti, l’impossibilità di offrire alcune tipologie di servizi ed, infine, i minori
requisiti richiesti al personale interno. In alcune Regioni, infatti, queste tipologie di servizi, e
particolarmente i baby parking e le ludoteche, sono state oggetto di leggi, delibere e regolamenti
dedicati; in altre, invece, vivono in assenza di una precisa regolamentazione. Quando si decide di
avviare una di queste attività diventa fondamentale verificare presso l’Amministrazione
territorialmente competente i requisiti specifici per l’avvio dell’azienda.
10
Con riferimento a tali tipologie di attività non è possibile proporre informazioni estratte dagli studi di settore perché
ancora non specificatamente sviluppato uno studio di settore per la tipologia di attività in analisi.
69
Queste strutture, nate principalmente negli Usa, all'estero stanno sempre più incrementando il loro
volume di attività ma anche in Italia la domanda di servizi di intrattenimento è in continuo aumento.
Sono molti gli spazi liberi per l’apertura di una “play-house” privata, in città, nelle località di
villeggiatura, nei pressi dei centri commerciali o vicino alle scuole, anche perché le strutture
pubbliche sono spesso insufficienti a soddisfare la crescente domanda per di più sempre in continua
evoluzione dal punto di vista dei suoi contenuti.
Le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio sono le seguenti:
- Investimento iniziale pari a circa 690 mila Euro.
- Costi fissi operativi per un totale di circa 90 mila euro anno comprendenti il costo del
personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi e le tasse.
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 34 mila euro
all'anno.
- Costi fissi finanziari per circa 23 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a
tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota
capitale e interessi è pari a circa 16 mila euro.
- Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 30%,
In relazione alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione dell'ATTIVITÀ LUDICO RICREATIVA
dovrebbe arrivare al Break Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 208
mila euro all'anno.
Ipotizzando un’operatività di 12 mesi anno, per 26 giorni mese, il dato si traduce in un fatturato
minimo mensile di circa 17 mila euro.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 83 mila euro di fatturato all'anno.
PARCHEGGI
Le ipotesi effettuate per la definizione delle condizioni minime di fattibilità della componente di
investimento destinata a PARCHEGGI derivano dalle indicazioni fornite dal committente in merito
ai costi di investimento ed ai potenziali ricavi di gestione date anche le condizioni di mercato
presenti nel territorio di riferimento.
In particolate, le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio
sono le seguenti:
- Investimento iniziale pari a circa 2,28 Milioni di Euro;
70
- Costi fissi operativi per un totale di circa 100 mila euro anno comprendenti due unità di
personale a tempo pieno, costi per utenze, oneri amministrativi, tasse).
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 110 mila
euro all'anno.
- Costi fissi finanziari per circa 77 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a
tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota
capitale e interessi è pari a circa 128 mila euro.
- Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 10%.
Date le ipotesi sopra esposte, l’attività di gestione PARCHEGGI arriverebbe al punto di pareggio al
raggiungimento di un fatturato di circa 360 mila euro all'anno che corrisponde a circa il 45% della
capacità produttiva teorica dell’investimento.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 231 mila euro di fatturato all'anno.
Di seguito, prevedendo il progetto la possibilità di realizzare anche un piano dedicato alla piscina,
sono riportate delle informazioni operative ed economico-finanziarie relativamente a tale tipologia
di attività.
PISCINA11
Oggetto dello studio sono le attività economiche classificate al CodiCe ATECO 2007 “92.61.2 .
Gestione di piscine”. Si propone anche l'analisi di tale attività per coloro i quali volessero presentare
un progetto con l'ipotesi di fornire il servizio piscina.
Le aziende del cluster analizzato nello studio di settore (110 soggetti) svolgono attività di gestione
di piscine in una struttura di 4.956 mq di superficie totale di cui 1.758 mq destinati ad attività fisica
e sportiva all’aperto, 688 mq destinati ad attività al chiuso, 286 mq di spogliatoi, 10 mq per estetica
e solarium, 5 mq per la fisioterapia e 50 mq di bar.
Si tratta di imprese organizzate in forma societaria (88% dei casi) che impiegano, per lo
svolgimento dell’attività un responsabile tecnico, 2 istruttori ISEF e 9 istruttori/insegnanti/maestri.
Il 58% delle aziende del cluster svolge attività stagionale, con un periodo di apertura di 6 mesi.
La gestione di tali impianti comprende la realizzazione di corsi collettivi di ginnastica in acqua (24),
di nuoto per adulti (71) e per bambini (75) oltre a due corsi per immersioni.
11
Nota Tecnica e Metodologica Studio di Settore SG83U. Agenzia delle Entrate.
71
I ricavi sono realizzati tramite ingressi giornalieri (27%), corsi e lezioni a pagamento (il 22%),
quote e tessere mensili (7%), quote e tessere trimestrali (5%).
Per un terzo dei soggetti si rileva la presenza di ricavi derivanti dall’attività di bar pari al 20%.
La tipologia della clientela è molto diversificata: oltre ai privati/soci (73%), si rilevano le società
sportive (9%), gli enti locali convenzionati (9%) e le scuole (4%).
Coerentemente con l’attività svolta, i consumi di acqua risultano molto elevati, così come elevati
risultano i costi di manutenzione piscine, i costi per istruttori ed insegnanti, i compensi corrisposti a
terzi ed i costi esterni di pulizia.
Fra le aree attrezzate si rileva la presenza di una vasca fino a 10 mt al chiuso per il 32% dei soggetti,
mentre il 21% indica la presenza di una vasca della stessa tipologia ma all’aperto; il 67% dispone di
1-2 vasche fra i 10 ed i 25 mt al chiuso, mentre il 32% indica una vasca della stessa tipologia ma
all’aperto; il 10% dispone di una vasca oltre i 25 mt al chiuso ed il 25% una vasca della stessa
tipologia ma all’aperto.
Per una definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria (determinazione
del Punto di Pareggio economico) dell’attività di gestione della PISCINA, si è ipotizzato quanto
segue:
- Investimento iniziale pari a 2,43 Milioni di Euro.
- Costi fissi operativi per un totale di circa 370 mila euro anno comprendenti il costo del
personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi, le tasse;
- Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni e pari a 122 mila euro
anno;
- Costi fissi finanziari per circa 84 mila euro anno derivanti da un’ipotesi di finanziamento
dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a
tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota
capitale e interessi è pari a circa 135 mila euro.
- Incidenza dei Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 30%.
In base alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione della PISCINA dovrebbe raggiungere il Break
Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 830 mila di euro.
Ipotizzando un’operatività di 10 mesi anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa
70 mila euro.
Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico
e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 300 mila euro di fatturato.
72
CONSIDERAZIONI SUL COMPLESSO DEGLI INVESTIMENTI
Sulla base delle ipotesi di struttura degli investimenti e di struttura dei costi presentate nelle pagine
precedenti, presentiamo di seguito alcune considerazioni sul complesso dell’investimento.
Obiettivo di questa analisi è definire, in termini generali e particolari, il volume minimo di attività
che le iniziative imprenditoriali oggetto di investimento dovranno generare al fine di raggiungere il
punto di pareggio.
E’ evidente che i dati presentati sono frutto di ipotesi operative relative sia alla struttura degli
investimenti sia alle modalità di finanziamento degli stessi sia al posizionamento strategico delle
attività previste. Le ipotesi sono considerate coerenti al contesto di mercato, sia in termini di
potenziale di domanda, sia in relazione al contesto competitivo di riferimento.
Nelle ipotesi economico-finanziarie presentate non vengono considerate né la remunerazione per la
concessione dei servizi né gli oneri finanziari per l’indebitamento a breve termine necessario per
esigenze di cassa e per il finanziamento della necessità di finanziare il recupero dell'IVA
sull'investimento che avviene in un arco di tempo pluriennale.
Tutto ciò premesso, i dati complessivi emersi da questa analisi sono i seguenti
- Investimenti complessivi pari a circa 6 milioni di Euro ripartiti come da tabella seguente;
- Copertura degli investimenti
o 30% capitale proprio
o 70% Capitale di debito (Indebitamento a 20 anni, tasso fisso del 5%)
- Periodo di ammortamento economico degli investimenti pari a 20 anni
- Periodo di rimborso del capitale di debito pari a 20 anni con un tasso di interesse fisso del
5%
Le condizioni di equilibrio economico sono state determinate prendendo a riferimento il secondo
anno del piano previsionale per evitare le interferenze economiche e fiscali presenti in misura
maggiore soprattutto sul primo anno dell'investimento. Il considerare il secondo anno del piano
quale anno di riferimento per il calcolo del punto di pareggio economico dovrebbe permettere al
potenziale investitore di raggiungere ancor più facilmente l'equilibrio poichè negli anni successivi al
secondo, a fronte di una rata di rimborso del mutuo costante, il costo del debito espresso in termini
di interessi maturati sullo stesso diminuisce permettendo all'investitore di conseguire, mantenendo
la cifra d'affari determinata nel presente piano, un utile (vedi tabella complessiva riportata di
seguito)
73
INVESTIMENTI
INVESTIMENTI mq Costo mq IMPORTO
FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA 900 2.032 1.828.800
AREA COMMERCIALE 200 1.532 306.400
AREA LUDICO RICREATIVA 450 1.532 689.400
RISTORANTE 250 3.532 877.857
Totale 1800 3.702.457
n° Costo unitario
PARCHEGGIO DI SUPERFICIE (80) 80 5.040 403.200
PARCHEGGIO COPERTO (80) 80 23.520 1.881.600
Totale 160 2.284.800
TOTALE INVESTIMENTO 5.987.257
NOTA: costi parametrici comprensivi di IVA ed oneri tecnici e generali.
Costi fissi operativi totali pari a circa 1,15 Milioni di euro ripartiti come in tabella seguente (i costi
fissi di investimento comprendono gli oneri finanziari derivanti dall’indebitamento a lungo termine
e gli ammortamenti economici degli investimenti).
Costi fissi Costi fissi di investimento Costi fissi operativi TOTALE
FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA 153.026 194.678 347.704
AREA COMMERCIALE 25.638 94.368 120.006
AREA LUDICO RICREATIVA 57.686 87.543 145.229
RISTORANTE 73.455 159.429 232.884
PARCHEGGIO 191.182 104.966 296.149
TOTALE 500.988 640.985 1.141.973
- Punto di pareggio economico (Break even point) pari a circa 725 mila euro se si considerano
solo i costi di investimento (ammortamento ed oneri finanziari) e pari a circa 1,723 Milioni
di euro se si considerano i costi fissi operativi totali descritti nella tabella precedente.
74
Punto di pareggio economico
BASE COSTI
FISSI DI
INVESTIMENTO
(BASE COSTI
FISSI DI
INVESTIMENTO
E OPERATIVI)
FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA 235.424,81 534.929,21
AREA COMMERCIALE 42.730,39 200.010,41
AREA LUDICO RICREATIVA 82.408,61 207.470,65
RISTORANTE 133.555,10 423.425,89
PARCHEGGIO 230.255,99 356.675,32
TOTALE 724.374,91 1.722.511,48
75
*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ********************
COMUNE DI FIRENZE
EX GASOMETRO COSTI FISSI BREAK EVEN POINT
VALUTAZIONI ECONOMICO FINANZIARIE COSTI FISSI DI INVESTIMENTO 500.988 724.375
COSTI FISSI OPERATIVI 640.985
COSTI FISSI TOTALI 1.141.973 1.722.511
*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ********************
TAV. 1 - INVESTIMENTI
ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8
01) Spese Pluriennal i 5.987.257 - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TOTALE INVESTIMENTI 5.987.257 - - - - - - - -
*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ********************
TAV. 2 - COSTI OPERATIVI
PERSONALE (COSTI FISSI) 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000
Personale Area Commerciale (cf) 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Personale Area Ludico Ricreativa (cf) 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Personale Palestra / Benessere (cf) 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Personale Ristorante (cf) 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Personale Parcheggi (cf) 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
ALTRI COSTI DI PRODUZIONE (COSTI FISSI) 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
COSTI OPERATIVI FISSI 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
COSTI OPERATIVI VARIABILI 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
TOTALE COSTI OPERATIVI 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539
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ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19
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370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000 370.000
60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000 251.000
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539 1.201.539
******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************
76
TAV. 3 - FONTI DI FINANZIAMENTO
ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8
CAPITALE SOCIALE 1.796.177 - - - - - - - -
PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) 4.191.080 - - - - - - - -
----------------------------------------------------------------------- ----------------------- ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------
TOT. FINANZIAMENTI 5.987.257 - - - - - - - -
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PIANO AMMORTAMENTO PRESTITI
ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8
PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) 125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
RIMBORSI 125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920
PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
ONERI FINANZIARI 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993
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ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19
- - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - -
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ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19
196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797
137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117
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77
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TAV. 4 - FLUSSI DI CASSA PREVISIONALI
ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8
RISORSE FINANZIARIE 5.987.257 0 0 0 0 0 0 0 0
RICAVI 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------
TOTALE FONTI 7.787.257 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
TOTALE INVESTIMENTI 5.987.257 0 0 0 0 0 0 0 0
VARIAZIONI DEL CCN 1.205.574 -826.775 -429.832 0 0 0 0 0 0
COSTI FISSI 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
COSTI VARIABILI 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
IMPOSTE (IRAP / IRES) 109.963 109.714 109.453 109.178 108.890 108.587 108.269 107.935 107.583
TOTALE ONERI FINANZIARI ML TERMINE 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993
RIMBORSI 125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------
TOTALE IMPIEGHI 8.838.246 818.391 1.215.073 1.644.631 1.644.343 1.644.040 1.643.722 1.643.387 1.643.036
SURPLUS/DEFICIT -1.050.989 981.609 584.927 155.369 155.657 155.960 156.278 156.613 156.964
FLUSSO DI CASSA CUMULATO -1.050.989 -69.381 515.546 670.915 826.572 982.532 1.138.811 1.295.423 1.452.387
*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************
ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
------------------------------ ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------------- --------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------- ----------------------------
1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
107.214 106.827 106.419 105.991 105.542 105.069 104.573 104.051 103.504 102.928 102.323
137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117
196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797
------------------------------ ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------------- --------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------- ----------------------------
1.642.667 1.642.279 1.641.872 1.641.444 1.640.994 1.640.522 1.640.025 1.639.504 1.638.956 1.638.381 1.637.776
157.333 157.721 158.128 158.556 159.006 159.478 159.975 160.496 161.044 161.619 162.224
1.609.720 1.767.441 1.925.569 2.084.125 2.243.131 2.402.609 2.562.584 2.723.080 2.884.124 3.045.743 3.207.967
******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************
78
TAV. 5 - PROIEZIONE DEL CONTO ECONOMICO
ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8
RICAVI 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------
VALORE DELLA PRODUZIONE 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
COSTI FISSI 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
COSTI VARIABILI 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
MOL (EBITDA) 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461
TOTALE AMMORTAMENTI 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
RO (EBIT) 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098
ONERI FINANZIARI ML TERMINE 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993
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RISULTATO ANTE IMPOSTE 91.099 97.473 104.170 111.206 118.599 126.365 134.525 143.098 152.105
IMPOSTE (IRAP) 3,9% 20.233 19.985 19.723 19.449 19.161 18.858 18.540 18.205 17.854
IMPOSTE (IRES) 27,5% 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729
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RISULTATO NETTO -18.864 -12.241 -5.283 2.028 9.709 17.778 26.256 35.163 44.521
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ANNO 9 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19
1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
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1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000
621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000
580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539
598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461 598.461
299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363 299.363
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098 299.098
137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117
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161.568 171.510 181.955 192.929 204.458 216.572 229.298 242.669 256.716 271.475 286.981
17.485 17.097 16.690 16.262 15.812 15.340 14.843 14.322 13.774 13.198 12.594
89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
54.353 64.683 75.536 86.937 98.917 111.502 124.725 138.617 153.213 168.547 184.658
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79
ELEMENTI ESSENZIALI DELLO SCHEMA DI CONTRATTO
Si indicano di seguito gli elementi essenziali da includersi nel contratto di concessione:
a) le condizioni di elaborazione da parte del concessionario del progetto dei lavori da realizzare e le
modalità di approvazione da parte dell'amministrazione aggiudicatrice;
b) l'indicazione delle caratteristiche funzionali, impiantistiche, tecniche e architettoniche dell'opera
e lo standard dei servizi richiesto;
c) i poteri riservati all'amministrazione aggiudicatrice, ivi compresi i criteri per la vigilanza sui
lavori da parte del responsabile del procedimento;
d) la specificazione della quota annuale di ammortamento degli investimenti;
e) l'eventuale limite minimo dei lavori da appaltare obbligatoriamente a terzi secondo quanto
previsto nel bando o indicato in sede di offerta;
f) le procedure di collaudo;
g) le modalità ed i termini per la manutenzione e per la gestione dell'opera realizzata, nonché i
poteri di controllo del concedente sulla gestione stessa;
h) le penali per le inadempienze del concessionario, nonché le ipotesi di decadenza della
concessione e la procedura della relativa dichiarazione;
i) le modalità di corresponsione dell'eventuale prezzo, anche secondo quanto previsto dall’articolo
143, comma 5, del codice;
l) i criteri per la determinazione e l'adeguamento della tariffa che il concessionario potrà riscuotere
dall'utenza per i servizi prestati;
m) l'obbligo per il concessionario di acquisire tutte le approvazioni necessarie oltre quelle già
ottenute in sede di approvazione del progetto;
n) le modalità ed i termini di adempimento da parte del concessionario degli eventuali oneri di
concessione, comprendenti la corresponsione di canoni o prestazioni di natura diversa;
o) le garanzie assicurative richieste per le attività di progettazione, costruzione e gestione;
p) le modalità, i termini e gli eventuali oneri relativi alla consegna del lavoro all'amministrazione
aggiudicatrice al termine della concessione;
q) nel caso di cui all’articolo 143, comma 5, del codice, le modalità dell’eventuale immissione in
possesso dell’immobile anteriormente al collaudo dell’opera;
r) il piano economico – finanziario di copertura degli investimenti e della connessa gestione
temporale per tutto l’arco temporale prescelto;
s) corrispettivo per il valore residuo dell’investimento non ammortizzato al termine della
concessione.
Si allega alla seguente relazione lo “Ricerca Progettuale “(estensione da .ppt in .pdf)
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NOTA BENE: La Ricerca Progettuale allegata allo studio di fattibilità non rappresenta un’indicazione o una
prospettiva da perseguire bensì una prospezione progettuale necessaria ad esplorare le potenzialità
architettoniche e funzionali del gasometro. Non rappresenta quindi la volontà dell’A.C. ne
l’obbiettivo da raggiungere ne tantomeno il parametro di raffronto per la valutazione delle
proposte presentate.