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L’IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE
Andrea GABOLA
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L’IVA nel settore immobiliare Indice
1. Quadro normativo
2. Compravendita
3. Locazione
4. Leasing finanziario
5. Reverse charge
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Quadro normativo• DPR 633/72
– art. 10, commi 8, 8 bis, 8 ter
– art. 2, comma 3, lett. c)
– art. 12
– art. 17, commi 5 e 6
– art. 19, comma 5, 19 bis, 19 bis 1, comma 1 lett. i)
• L. 457/78, art. 31, comma 1
• DM 2-8-69
• Circ 27/E del 4-8-06
• Circ 33/E del 16-11-06
• Circ 37/E del 29-12-06
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La compravendita di immobiliVenditore
Persona fisicaSoggetto IVA
Esente IVA
Destinazione abitativa
Altre destinazioni
Imprese costruttrici o di ristrutturazione
Altre imprese
Imponibile IVA
Due regimi alternativi
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La destinazione degli immobiliCategoria Descrizione
A/1 Abitazioni signorili
A/2 Abitazioni civili
A/3 Abitazioni economiche
A/4 Abitazioni popolari
A/5 Abitazioni ultra popolari
A/6 Abitazioni rurali
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Abitazioni in castelli, palazzi storici
A/11 Abitazioni tipiche del luogo
A/10 Uffici tipiche del luogo
B Immobili per uso di alloggi collettivi
C Immobili ad uso commerciale
D Immobili a destinazione speciale
E Immobili a destinazione particolare
Destinazione abitativa
Altre destinazioni
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Cessione di fabbricati strumentali
• regime naturale– operazione generalmente esente da IVA– operazione imponibile IVA in alcuni casi
• regime opzionale– facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione– inasprimento dei tributi indiretti
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Regime naturale• operazione in generale esente da IVA con
applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (168 euro) e delle imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%)
• operazione imponibile IVA in caso di cessioni effettuate:
– da imprese di costruzione, ristrutturazione nei 4 anni dall’ultimazione delle opere;
– verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25%
– verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta
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Regime opzionale
• il cedente può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di atto
• oltre all’IVA il cessionario è tenuto a pagare le imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) e l’imposta di registro in misura fissa (168 euro)
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Impresa cedente – profili soggettivi
• imprese costruttrici: edificano anche occasionalmente fabbricati anche per il tramite di altre imprese
• imprese di ristrutturazione: eseguono anche occasionalmente interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica
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Interventi recupero patrimonio edilizio• L. 457 del 5-8-78, art. 31, comma 1
a) Manutenzione ordinaria: interventi su finiture e mantenimento in efficienza impianti
b) Manutenzione straordinaria: interventi su parti strutturali senza modificare destinazione d’uso
c) Restauro e risanamento conservativo: conservazione organismo edilizio, assicurandone funzionalità, nel rispetto di alcuni requisiti
d) Ristrutturazione edilizia: trasformazione organismo edilizio
e) Ristrutturazione urbanistica: sostituzione esistente tessuto urbanistico edilizio
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Immobile Cedente Acquirente IVA Registro Ipo -
Catastali
Imponibile
4% I casa
10% altre abitazioni
Abitativo
Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultimato gli interventi da
meno di 4 anni
Chiunque
20% lusso
168 euro 168 + 168
euro
3% prima casa
168 + 168 euro
Abitativo Altri soggetti IVA Chiunque Esente 7% altre
abitazioni 2% + 1%
Imponibile
4% I casa
Abitativo in edilizia
convenzio-nata
Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultimato gli interventi da
più di 4 anni
Chiunque 10% altre abitazioni
168 euro 168 + 168
euro
10% (l. 408/49)
Strumentale
Impresa costruttrice o di ristrutturazione che ha
ultimato gli interventi da meno di 4 anni
Chiunque 20% altri
casi
168 euro 3% + 1%
(*)
Strumentale Altri soggetti IVA Soggetti con
detraibilità fino al 25% Imponibile
(20%) 168 euro
3% + 1% (*)
Strumentale Altri soggetti IVA Soggetto non IVA (es. consumatore privato)
Imponibile (20%)
168 euro 3% + 1%
(*)
Strumentale Altri soggetti IVA con
opzione Altri soggetti
Imponibile (20%)
168 euro 3% + 1%
(*)
Strumentale Altri soggetti IVA senza
opzione Altri soggetti Esente 168 euro
3% + 1% (*)
(*) ridotte della metà se partecipa all’atto un Fondo Immobiliare, un’impresa di leasing, una banca o altro intermediario finanziario.
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Detraibilità per l’acquirente
• oggettiva: casi in cui l’indetraibilità è espressamente prevista
• da pro rata: l’impresa esercita in via esclusiva o concorrente con altre, attività che danno luogo ad operazioni esenti da IVA
• specifica: l’impresa impiega un bene per porre in essere operazioni esenti o comunque non soggette ad IVA
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Aliquote IVA
• 4%– caratteristiche I casa dell’abitazione e requisiti per
l’acquirente– assegnazione I casa a soci di cooperativa edilizia
• 10%– abitazione non di lusso– assegnazione abitazione non di lusso a soci di
cooperativa edilizia
• 20%– abitazione di lusso– assegnazione abitazione di lusso a soci di cooperativa
edilizia
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Agevolazione I casa
• casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso
• l’abitazione è ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (dichiarazione da rendere in atto)
• l’acquirente dichiara in atto di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune
• l'acquirente dichiara in atto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione I casa
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Abitazione di lusso
• DM 2-8-69• i parametri che vengono presi in esame per la
determinazione della categoria di lusso sono tra gli altri:
– superficie– terrazze– ingressi, ascensori e montacarichi– scale principali e scale di servizio– altezze del piano– pavimenti, soffitti, rivestimenti e rifiniture– piscine e campi da tennis
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Cessione di interi fabbricati o porzioni
• 10%– fabbricati con requisiti Tupini: almeno il 50% della
superficie destinata ad abitazioni non di lusso e non più del 25% destinata a negozi venduti da impresa di costruzioni (entro 4 anni)
– fabbricati venduti da impresa che ha effettuato interventi di recupero
• 20%– fabbricati senza requisiti Tupini venduti da impresa
costruttrice (entro 4 anni)
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Cessione aree fabbricabili e terreni
• fuori campo IVA (DPR 633/72, art. 2, comma 3, lett. c)
– terreni ceduti da privati
– terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria ceduti da imprese
• definizione normativa di Area Edificabile: utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune
• aliquota 20%:– terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria
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Pertinenze
• immobile con agevolazione prima casa– indipendentemente dalla contestualità dell’atto
beneficia dell’aliquota agevolata
• immobile senza agevolazione prima casa– se acquistate contestualmente all’immobile principale:
art. 12 DPR 633/72 “… le altre cessioni … accessorie ad una cessione di beni …, effettuate direttamente dal cedente … non sono soggette autonomamente ad imposta …”
– se acquistate con atto separato dall’immobile principale: il vincolo pertinenziale non incide sulla determinazione dell’aliquota IVA
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Contratto preliminare
• puro senza acconto o caparra– imposta di registro in misura fissa
– la caparra non costituisce pagamento parziale del prezzo ma ha funzione prevalentemente risarcitoria
• con caparra– imposta di registro in misura proporzionale
• con acconti prezzo– emissione di fattura ed applicazione dell’IVA in base
all’aliquota dovuta per la cessione
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Servizi di locazioneLocatore
Persona fisicaSoggetto IVA
Esente IVA
Destinazione abitativa
Altre destinazioni
Regime naturale
Imponibile IVA
Regime opzionale
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Locazione di fabbricati strumentali
• regime naturale– operazione generalmente esente IVA– operazione imponibile IVA in alcuni casi
• regime opzionale– facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione– inasprimento dei tributi indiretti
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Regime naturale
• operazione in generale esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (1%)
• operazione imponibile IVA (20%) in caso di locazioni effettuate:
– verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25%
– verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta
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Regime opzionale
• il locatore può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di stipula del contratto di locazione
• oltre all’IVA il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (1%)
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Regime IVA applicabile alle locazioni
Immobile Locatore Conduttore IVA Registro
Abitativo Soggetto IVA Chiunque Esente 2%
Abitativo in edilizia
convenzionata
Impresa di costruzione o di ristrutturazione
Chiunque Imponibile (10%) 2%
Strumentale Soggetto IVASoggetti con detraibilità
fino al 25%Imponibile (20%) 1%
Strumentale Soggetto IVA Soggetto non IVA Imponibile (20%) 1%
StrumentaleSoggetto IVA con
opzioneAltri soggetti Imponibile (20%) 1%
StrumentaleSoggetto IVA senza
opzioneAltri soggetti Esente 1%
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Locazione aree fabbricabili e terreni
• esente IVA– aree non edificabili non destinare a parcheggio
– terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria
• imponibile IVA– terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria
– aree non edificabili destinare a parcheggio
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Locazione finanziaria
• assimilabile alle locazioni ed alle cessioni– per quanto riguarda i canoni di locazione finanziaria
– per quanto attiene il prezzo di riscatto
• agevolazioni previste– aliquote dimezzate per le imposte ipo-catastali (1,5%
e 0,5%) in caso di cessione
– dalle imposte ipo-catastali l’acquirente scomputa l’imposta di registro pagata sui canoni durante la vita del contratto
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Opzione di imponibilità IVA scelte di opportunità
• per il cedente– effetti positivi o neutri
• per il cessionario– effetti negativi o neutri
• eventuale impatto sulla negoziazione tra le parti del prezzo di cessione o del canone di locazione
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Reverse charge - Subappalto
• Dal 1-1-07 è applicabile alle prestazioni di servizi rese nel settore edile dai subappaltatori
• Appalto e subappalto (artt. 1655-1656 c.c.):– “… contratto col quale una parte assume, con
organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.”
“L’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio, se non è autorizzato dal committente.”
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29
Reverse charge - SubappaltoCommittente creditore IVA
Fattura con IVA
Appaltatore debitore IVA
Subappaltatore creditore IVA
Fattura senza IVAOrdine di lavoro
contratto di subappalto
Ordine di lavoro contratto di appalto
Erario
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Modalità di rilevazione
• Subappaltatore emette fattura indicando il corrispettivo della prestazione senza esplicitare l’Iva
• Appaltatore:– Integra la fattura indicando aliquota ed imposta Iva
– Annota la fattura nel registro fatture emesse e degli acquisti
• Finalità della norma: contrastare fenomeni evasivi che si manifestano nel settore edile
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Ambito di applicazione
• Operazioni di subappalto rese nel settore edile, dai contribuenti la cui attività rientra nella sezione F della Tabella Ateco (codici attività da 43.11.00 a 43.99.02)
• Escluse dall’applicazione:– le prestazioni d’opera professionale che non sono
definibili come prestazioni di manodopera
– le forniture di beni con posa in opera, poiché tali operazioni ai fini IVA costituiscono cessioni di beni e non prestazione di servizi
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32
Reverse charge – immobili strumentali
Le cessioni di immobili a cui deve essere applicato il regime del reverse charge sono diverse a seconda della data di emissione della relativa fattura:
– dal 1 ° ottobre 2007 al 29 febbraio 2008 sono soggette al regime del reverse charge solo le cessioni di immobili strumentali imponibili per opzione;
– dal 1 ° marzo 2008 diventano soggette al regime del reverse charge anche le cessioni di immobili strumentali imponibili per obbligo effettuate a soggetti passivi di imposta che hanno la facoltà di detrarre l'IVA pagata sugli acquisti in misura inferiore al 25%.